Нижегородский опыт жилищного проекта Всемирного банка
Планы российского правительства по развитию рынка жилья и жилищного строительства по новым стандартам в начале 90-х гг. получили поддержку крупнейшей финансовой организации мира — Всемирного банка. Весной 1993 г. эксперты Всемирного банка приступили к подготовке жилищного проекта, ориентированного на финансирование реформ в сфере строительства.
Главным компонентом жилищного проекта была экономико-юридическая подготовка земельных участков под застройку. Всемирный банк планировал выделить для осуществления этого проекта около 400 миллионов долларов на условиях, оговоренных в Соглашении о займе. По экспертным данным это был льготный кредит сроком на 17 лет с освобождением в первые годы от выплат. В 1994 г. из 28 городов-претендентов на кредиты Всемирного банка осталось 5 городов-участников, имеющих реальные жилищные проекты: Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новгород, Тверь и Барнаул.
По мере продвижения проекта в середине 90-х гг. оперативно создавались рабочие группы: при Горкомземе, Областном департаменте экономики и прогнозирования, Департаменте экономики города, ГлавУАГе. Рабочие группы, обозначенные выше и дополняемые в ходе успешного развития программы на постоянной основе, принимали участие в практических занятиях и семинарах, проводимых Всемирным банком в связи с жилищным проектом. В Комитете архитектуры и градостроительства 1 июля 1995 г. проходило совещание по вопросам презентации проекта и передачи документации о подготовке площадок, предназначенных для строительства в рамках жилищного проекта Всемирного банка в Нижнем Новгороде. На совещании, руководимом мэром города, выполненные Комитетом архитектуры и градостроительства администрации Нижегородской области работы (Кузнецов М. А., Клюйко-ва М. Э.) по жилищному проекту Всемирного банка были одобрены и приняты за основу. Облкомзему и Горкомзему было поручено обеспечить передачу площадок, входящих в проект, в ведение городской администрации, что вскоре и было сделано при приемке землеотводных дел смежного района. Был обеспечен юридический перевод земель и включение их в городскую черту под опеку главного архитектора города.
Административные службы города по мере необходимости проводили осуществление программы по реализации проекта. Директор Департамента экономики и прогнозирования области В. Д. Козлов как руководитель координационного комитета согласовывал действия всех служб и ведомств, обеспечивая на будущее принятие необходимого пакета документов через Законодательное собрание Нижегородской области и Городскую думу, а Департамент экономики города организовал работу по конкретизации продвижения жилищного проекта. Таким образом, условно можно выделить ряд стадий управленческого перехода жилищного проекта:
1. Областной комитет архитектуры и градостроительства;
2. Департамент экономики и прогнозирования области;
3. Департамент экономики города;
4. ГлавУАГ.
Тогдашний главный архитектор города А. Е. Харитонов по акту приемки работ от Комитета архитектуры и градостроительства до 15 июля 1995 г. принял всю выполненную ими документацию по Жилищному проекту, а также совместно с департаментами экономики города и области сформировал рабочую группу (сектор градостроительства) для организации его проектного обеспечения. Специалисты из «Гражданпроекта» (А. Степовой — главный архитектор мастерской, Т. Аренцева и др.) разработали ряд проектных вариантов застройки пяти предложенных площадок.
Были установлены две кредитные линии. Первая линия займа по инфраструктуре на $8 млн. вскоре была задействована. Эти средства освоило ТОО «Нижегородспецгидрострой» (ген. директор П. И. Буйный), подготавливая площадку на «Деловой». Вторая линия кредитного финансирования поступила застройщику через НБД банк. Из 32 лотов, выставленных на конкурсную продажу по состоянию на март 1997 г., было продано 8 лотов. В целом тогда дела шли хорошо: площадка снивелирована, инфраструктура готовилась быстро, и после окончательного конкурсного определения фирм-застройщиков должно было начаться строительство. Через два года на площадке «Деловая» можно было бы увидеть новый красивый микрорайон, построенный по современным технологиям. В нем предстояло проживать около 2 500 жителям.
С позиций сегодняшнего дня очевидны заблуждения и промахи, которые проявлялись в ускоренном ритме организационных, предпроектных, проектных и строительных работ. Необычной была финансовая специфика проектирования самих проектных работ и продвижения средств по разным вариантам финансовых схем, в которых были бы относительно гармонично задействованы государственные и частные структуры. По мере получения информации по линии жилищного проекта Всемирного банка более успешно решались юридические и нормативно-правовые вопросы в области жилищных реформ и жилищной политики.
Одним из главных позитивных моментов работы по жилищному проекту стала своеобразная легализация юридически правовой и финансово-экономической сторон в развитии рынка жилищной сферы. В целом работы обеспечили форсированную разработку и принятие пакета документов, отвечающих развитию рынка жилья:
а) методы и порядок регистрации прав собственности на недвижимость включая титул собственности, залог земли и жилища;
б) временные правила застройки, которые впоследствии уточнялись по кадастрам, а также должны быть приняты Законодательным собранием области, определяют порядок форм предоставления земельных участков для частного жилищного сектора строительства посредством конкурсных торгов и аукционов;
в) процедуры для разработки и принятия форм соглашений и порядка заключения контрактов (договоров) для привлечения частных строительных фирм и застройщиков (кредиторов и девелоперов);
г) новые виды архитектурно-планировочных заданий (градостроительные нормы, правила, требования);
д) правила и порядок, обеспечивающие создание эффективных методов совместного владения жильем.
Более 10 лет велась работа с большим полем информации местного самоуправления и градорегулирования. Координаторы программы жилищного проекта неоднократно выражали признательность организаторам работ в лице работников Всемирного банка, Института экономики города, а также исполнителям Центра анализа рынков недвижимости («Н-Центр») и Агентства урбанистических исследований и консультаций (АУРИК). Город и область были заинтересованы в продолжении начатых работ и дальнейшем взаимодействии со всеми исследовательскими группами по жилищному проекту, работающими в других городах. Однако эти связи были прерваны после 1998 г.
В настоящее время поучительный описанный опыт работы многих оргструктур по единым финансовым и юридическим правилам несколько подзабылся. Частные инвесторы, в том числе и столичные, доводят этот сложный проект. Сейчас их больше интересует подготовка к принятию Правил землепользования и застройки Нижнего Новгорода, получение и освоение новых площадок.
| Автор: С. В. Норенков Дата: 27.10.2005 Журнал Стройпрофиль 7-05 Рубрика: представляем регион Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |