Публикации »

Тенденции и перспективы развития строительного рынка Московского региона

Одним из наиболее строящихся регионов можно назвать московский. Именно в Москве первыми появляются и апробируются новые строительные материалы и технологии. Именно в этом городе возведены первые высотные здания. О развитии строительного рынка московского региона редакция журнала попросила рассказать М. Б. Бурмистрова, руководителя отдела аналитики информационного отдела консалтинговой компании INFOLine.

— Михаил Борисович, расскажите, пожалуйста, об основных тенденциях развития жилищного строительства.

— В 1997–1999 гг. объем строительства жилья в Москве составлял 3,1–3,2 млн. кв. м, а в 2000–2002 гг. наблюдался быстрый рост до 4,5 млн. кв. м, связанный с улучшением финансового состояния строительных компаний, в виду увеличения спроса, и повышением цен, укреплением производственной базы и, соответственно, расширением возможностей по освоению крупных земельных участков и реализации масштабных строительных проектов. Однако уже к середине 2003 г. начали проявляться негативные тенденции к замедлению темпов роста жилищного строительства, которые не преодолены и в настоящее время:
 - нехватка свободных земельных участков, обладающих необходимой инфраструктурой;
 - ограничения по подключению новых объектов к сетям электроснабжения и недостаток генерирующих мощностей (в Московской области эта проблема остро встала в 2005 г.).

Ввод жилья в Москве и Московской области в 1997–2006 гг. и прогноз до 2010 г. (тыс. кв. м)

Показатель

 

 

1997 г.

 

 

1998 г.

 

 

1999 г.

 

 

2000 г.

 

 

2001 г.

 

 

2002 г.

 

 

2003 г.

 

 

2004 г.

 

 

2005 г.

 

 

2006 г.

 

 

2007 г.

 

 

2008 г.

 

 

2009 г.

 

 

2010 г.

 

 

Москва

 

 

3 351

 

 

3 415

 

 

3 530

 

 

3 530

 

 

3 840

 

 

4 506

 

 

4 442

 

 

4 599

 

 

4 650

 

 

4 804

 

 

4 800

 

 

5 300

 

 

6 000

 

 

6 500

 

 

Московская область

 

 

2 620

 

 

2 610

 

 

2 730

 

 

2 610

 

 

2 830

 

 

3 414

 

 

4 114

 

 

5 673,3

 

 

5 271

 

 

6 433

 

 

6 800

 

 

7 200

 

 

8 300

 

 

8 500

 

 

Многоэтажное
строительство

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 783,1

 

 

2 000

 

 

3 233

 

 

2 573

 

 

3 990

 

 

4 200

 

 

45 00

 

 

5 500

 

 

5 500

 

 

Индивидуальное
строительство

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 630,9

 

 

2 114

 

 

2 440

 

 

2 698

 

 

2 440

 

 

2 600

 

 

2 700

 

 

3 000

 

 

3 000

 

 

Данные: ФСГС, правительство Москвы

В 2006 г. объем жилищного строительства в Москве достиг исторического максимума и составил 4,8 млн. кв. м. По данным «Среднесрочной программы жилищного строительства в Москве на период 2006–2008 гг. и заданиях до 2010 г. в целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в 2007 г. значительного увеличения объема ввода жилья не ожидается, и рост объемов строительства до 5 млн. кв. м и более произойдет только в 2008–2010 гг.

Объем спроса на жилье в 2005 г. и I полугодии 2006 г. существенно превышал предложение, и ситуация несколько стабилизировалась только к концу 2006 г., что обусловило резкий рос цен (так, в 2000–2004 гг. средняя стоимость 1 кв. м жилья увеличилась с 700 до 1 800 долл. США за кв. м, в 2005 г. — до 2 250 долл., а к концу 2006 г. — до 4 000 долл.). Увеличение спроса на жилье в 2005–2006 гг. было обусловлено ростом доходов населения и развитием ипотечного кредитования. Причиной дисбаланса спроса и предложения жилья в Москве стала совокупность факторов.

Ввод зданий нежилого назначения в Москве и Московской области в 2003–2006 гг.

Показатель

 

 

2003 г.

 

 

2004 г.

 

 

2005 г.

 

 

2006 г.

 

 

Москва, количество

 

 

702

 

 

518

 

 

451

 

 

559

 

 

всего тыс. кв. м

 

 

6 307

 

 

7 087

 

 

7 854

 

 

8 121

 

 

нежилые здания (тыс. кв. м)

 

 

1 865

 

 

2 487,7

 

 

3 203,8

 

 

3 317

 

 

Московская область, количество

 

 

9 936

 

 

11 369

 

 

12 468

 

 

11 882

 

 

всего тыс. кв. м

 

 

5 120

 

 

7 528

 

 

6 782

 

 

8 367

 

 

нежилые здания (тыс. кв. м)

 

 

1 006

 

 

1 854,7

 

 

1 511

 

 

1 934

 

 

Данные: ФСГС

 - Сокращение коммерческого сегмента рынка жилья и наращивание доли жилья, строящегося по городскому заказу. Так, в 2002 г. из 4,5 млн. кв. м сданного жилья на долю городского заказа приходилось около 400 тыс. кв. м (в первую очередь для очередников и переселяемых из аварийных домов), в 2005 г. из 4,65 млн. кв. м — 1,65 млн. кв. м в 2006 г. из 4,7 млн. кв. м — 2 млн. кв. м (в том числе для переселенцев из пятиэтажного и аварийного фонда, очередников, в рамках программы «Молодая семья» и т. д.). С учетом строительства жилья организациями строительного комплекса Москвы для Министерства обороны (около 250 тыс. кв. м в год) величина коммерческого сегмента в 2006 г. составляла чуть более 2,5 млн. кв. м, что в 1,6 раза меньше, чем в 2002 г.

 - Значительные изменения в структуре вводимых жилых домов по типам конструкций: строительство панельных домов постепенно замещается кирпично-монолитным домостроением. В абсолютном выражении площадь введенных панельных домов в 2005 г. сократилась на 33%, т. е. до 1,7 млн. кв. м, в то время как кирпично-монолитных — выросла на 48%, почти до 3 млн. кв. м. При этом в панельных домах средняя площадь квартиры составляет 50–60 кв. м, а в монолитных и кирпичных — более 80 кв. м. Основная часть панельного жилья строится для муниципальных нужд, поэтому квартиры в панельных домах Москвы практически не попадают на рынок, в результате чего количество квартир, представленных на рынке в 2006 г., по сравнению с 2002 г. сократилось более чем в три раза.

Сокращение объемов панельного домостроения в Москве в 2005–2006 гг. обусловлено следующими факторами:
 - дефицитом крупных земельных участков под многоэтажное жилищное строительство (последними крупными площадками для индустриального домостроения в Москве, по которым отсутствуют серьезные обременения, являются расположенные за МКАД поселки Кожухово, Ухтомский, Старое Косино и Молжаниново)1;
 - затягиванием городскими властями сроков освобождения площадок от сносимых домов, недостаточно активным переселением жителей и снижением качества проектной документации, подготавливаемой территориальными управлениями капитального строительство, что приводит к увеличению сроков реализации программ квартальной застройки;
 - нивелированием положительного влияния роста доли городского заказа в производственной программе ДСК, недостаточным учетом роста цен на строительные материалы и СМР, обусловливающим низкую рентабельность строительства муниципального жилья;
 - ростом обременений строительных площадок, осваиваемых ДСК из-за увеличения количества сносимых домов, объемов реконструкции инженерных сетей и затрат на строительство объектов социальной сферы, вызывающих снижение рентабельности деятельности и сокращение инвестиций в развитие производственной базы;
 - повышением стоимости земли и ростом затрат на реализацию строительных проектов, обусловливающими повышение привлекательности элитного жилья и жилья бизнес-класса, представленного в основном кирпично-монолитными жилыми домами, которые существенно дороже панельных.

В результате московские домостроительные комбинаты («Главмосстрой», ДСК-1, ДСК-2 и ДСК-3, входящие в группу ПИК, СУ-155) вынуждены были перенести основные объемы строительства из Москвы в Московскую область. Таким образом, в 2005–2006 гг. структура строительства по видам конструкций в Москве и Московской области (на удалении не более 20 км от МКАД) приобрела следующий вид.

В 2006 г. строительство жилья в Москве и Московской области характеризовалось следующими тенденциями:
 - сохранением тенденции смещения строительства жилья за МКАД;
 - наращиванием объемов строительства жилья в городах Московской области на расстоянии более 20 км за МКАД.
Основной причиной перераспределения объемов жилищного строительства из Москвы в Подмосковье является наличие резерва земельных участков (по оценкам правительства Московской области, позволяющих ввести до 2011 г. более 26 млн. кв. м жилья) и свободных инфраструктурных мощностей. В то же время строительные компании, работающие в Московской области, уже с 2005 г. начали испытывать нехватку земельных участков под многоэтажное строительство, обеспеченных необходимой инфраструктурой (в первую очередь электроснабжением и газоснабжением). Расширению же географии застройки в удаленные от МКАД более чем на 20 км районы Московской области препятствует неразвитость транспортной сети, особенно на участках пограничных между Москвой и областью. Решению проблемы неразвитости транспортной инфраструктуры в Московском регионе будет способствовать реализация проектов строительства 4-го транспортного кольца и участков дороги Москва — Санкт-Петербург на территории Московской области. Однако реализация этих проектов в объеме, необходимом для существенного улучшения транспортной ситуации, давление на которую оказывает рост количества автомобилей у населения, и активная застройка подмосковных территорий произойдут не ранее 2009–2010 гг.

Таким образом, в 2006–2008 гг. зна-чительного роста объемов жилищного строительства в Московской области по сравнению с 2005 г., по мнению экспертов  информационно-консалтинговой компании ИА INFOLine, не произойдет.
Динамика цен на жилье в Московской области при всех сложностях, связанных с ее оценкой в виду широкого географического разброса, была не менее быстрой, чем в Москве: средняя стоимость жилья на первичном рынке выросла в 2000–2005 гг. с 400 до 1 120 долл. США за кв. м, а к концу 2006 г. составила более 2 300 долл. США за кв. м

Важным отличием рынка жилья Московской области от рынка Москвы является высокая доля индивидуального жилищного строительства, которая в 2005 г. составила около 51% и, по оценкам экспертов, сохранится на уровне 50–55% в 2006–2008 гг. Индивидуальное жилищное строительство в Московской области в основном представлено коттеджами в существующих поселениях и организованными коттеджными поселками.

В течение 2006–2007 гг. ряд инвесторов объявили о планах реализации крупных девелоперских проектов в Московской области, предполагающих строительство миллионов квадратных метров жилья и формирование социальной, транспортной и энергетической инфраструктуры. Таким образом, речь идет о строительстве новых городов, которые превосходят по размеру не только существующие города Московской области, но и столицы субъектов Российской Федерации, в том числе:
 - город Большое Домодедово, предполагающий строительство в окрестностях г. Домодедово группой Coalco более 12 млн. кв. м недвижимости с объемом инвестиций 11 млрд. долл. США;
 - проект «А101» УК «Масштаб», предполагающий строительство в Ленинском муниципальном районе 16 млн. кв. м объектов недвижимости, из которых 13 млн. кв. м — жилье, 1,5 млн. кв. м — инфраструктура и около 1,5 млн. кв. м — объекты коммерческого назначения, с объемом инвестиций более 7 млрд. долл. США; земли, предназначенные к освоению, занимают площадь в 13 000 га и расположены вдоль Калужского шоссе в радиусе от 3 до 23 км от МКАД;
 - город Рублево-Архангельское на 3 км от МКАД по Ново-Рижскому шоссе (площадью более 3 млн. кв. м с объемом инвестиций 3 млрд. долл.), строительство которого планирует компания «Нафта-Москва»;
 - микрорайон на территории плем завода «Коммунарка» на Калужском шоссе площадью до 14,5 млн. кв. м с объемом инвестиций 7 млрд. долл. США, строительство которого планируют акционеры компаний «Русагро» и «Собинбанк»;
 - жилой район в окрестностях Шереметево площадью 5 млн. кв. м с объемом инвестиций 4 млрд. долл. США, реализацию которого планируют Московское речное пароходство и акционеры Группы «Ист-лайн»;
 - Istra Project предполагает строительство более 1,5 млн. кв. м с объемом инвестиций около 2 млрд. долл. США на 13 участках общей площадью 1 150 га в районе Истринского водохранилища; инвесторами проекта являются «Капитал Груп» и MosCityGroup;
 - проект «Остров Барвиха» компании Sinergo, предполагающий строительство на 430 га земли в Ильинской пойме, вблизи Рублево-Успенского шоссе, в течение 2007–2012 гг. более 0,5 млн. кв. м жилья и объектов инфраструктуры с объемом инвестиций до 2,5 млрд. долл. США.

В июне 2007 г. Правительство РФ выбрало 22 крупных девелоперских проекта в различных регионах для софинансирования строительства объектов инфраструктуры и оказания других мер содействия в рамках реализации постановления «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Проекты, которые выбраны для получения государственной поддержки, удовлетворяют следующим требованиям:
 - строительство в рамках проекта не менее 1 млн. кв. м жилья;
 - срок реализации проекта — не более 10 лет, причем не менее 30% жилья должно быть построено в ближайшие три года;
 - земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора.

Постановлением Правительства РФ предусмотрены несколько форм поддержки: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой, субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры, обеспечение микрорайонов автодорогами. Кроме того, ОАО «РАО «ЕЭС России» и ОАО «Газпром» рекомендовано при подготовке инвестиционных программ газификации и электрификации учитывать потребности отобранных Правительством проектов в первую очередь. Следует отметить, что требований по себестоимости жилья, его качеству, а также цене продажи претендентам на государственную поддержку не предъявлялось. По мнению специалистов информационно- консалтинговой компании INFOLine, мероприятия в рамках реализация проекта «Доступное жилье…» в части софинансирования строительства объектов инфраструктуры крупных девелоперских проектов со значительной долей жилья может уже к 2009–2010 гг. привести к существенному увеличению объемов строительства.

Из проектов, реализация которых планируется в московском регионе в рамках конкурса по предоставлению государственной поддержки, правительственной комиссией отобраны проекты в Московской области и предложенные компаниями Coalco (проект «Большое Домодедово»), «Нафта-Москва» (проект «Рублево-Архангельское») и УК «Масштаб» (проект «А101»).

— Каковы основные тенденции развития строительства в Московской регионе?

— В 2006–2007 гг. в Московском регионе созданы предпосылки активизации строительства (например, достроено большинство объектов, приостановленных в виду банкротства строительных компаний, увеличены инвестиции в развитие энергетической инфраструктуры), что позволит в 2008–2010 гг. существенно нарастить объемы строительства зданий жилого и нежилого назначения за счет вовлечения в оборот производственных территорий Москвы, увеличения высотности зданий и расширения зоны активной застройки в Московской области до 50 км и более от МКАД. Кроме того, реализация крупных инфраструктурных проектов — строительство Центальной кольцевой автомобильной дороги и участка платной автомобильной дороги Санкт-Петербург — Москва — позволит сформировать чрезвычайно благоприятный инвестиционный климат для реализации крупных девелоперских проектов на сопряженных территориях.

Характеристики рынка новостроек Москвы и Московской области (на удалении не более 20 км от МКАД), 2006–2007 гг.

-

Центральная часть Москвы (в пределах 3-его транспортного кольца)

 

 

Москва
(от 3-его транспортного
кольца до МКАД)

 

 

Районы Москвы за МКАД
и Московская область
в пределах 5 км от МКАД

 

 

Московская область
на расстоянии от 5 до 20 км от МКАД

 

 

Количество жилых домов

 

 

48

 

 

245

 

 

182

 

 

160

 

 

Объем рынка (тыс. кв. м.)

 

 

400

 

 

4 530

 

 

3 200

 

 

2 200

 

 

Средняя площадь дома (тыс. кв. м)

 

 

8,3

 

 

18,5

 

 

17,6

 

 

12,5

 

 

Доля панельных домов (%)

 

 

0

 

 

12

 

 

53,5

 

 

65

 

 

Доля монолитно-кирпичных домов (%)

 

 

100

 

 

88

 

 

46,5

 

 

35

 

 

По оценкам INFOLine, до 2010 г. будет начата реализация нескольких сверхкрупных проектов по строительству новых по

Автор: Т. Н. Солдатенко
Дата: 30.11.2007
Журнал Стройпрофиль 8-07
Рубрика: стройплощадка

Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной.




«« назад