Публикации »

Критерии выбора конструктивных решений в малоэтажном строительстве

Объемы ввода в эксплуатацию жилья в черте Санкт-Петербурга (это в основном многоэтажное строительство) за последние три года значительно снизились.

В первую очередь это произошло из-за снижения инвестиционного спроса на городские квартиры. Объем же малоэтажного строительства за тот же период значительно вырос, и, по разным оценкам, рост составил от 4 до 21%.


Миграция спроса на стройматериалы с крупных городских строек в малоэтажный сектор (как в индивидуальное строительство, так и в девелоперские проекты) очень хорошо прослеживается на структуре продаж ведущих застройщиков. Эти тенденции приводят к переориентации маркетинговой активности производителей материалов с крупных застройщиков на частного потребителя и небольших девелоперов.

Рейтинг конструктивных решений в строящихся поселках Ленобласти

В настоящий момент в области около 270 проектов заявлены к реализации с разбивкой на индивидуальные участки. Примерно в половине случаев реализуются только земельные участки без подряда, остальные проекты систематизируются по конструктивным решениям (табл. 1). Этот рейтинг можно оценивать как достаточно объективный, отражающий сложившееся на рынке распределение предпочтений. Причем, предпочтения эти характерны не только для девелоперов, но и для конечных потребителей.

Подтверждением объективности высокого рейтинга, например, газобетона может служить совокупный объем продаж газобетонных блоков в регионе: суммарная установленная мощность действующих в Санкт-Петербурге и Ленобласти заводов превышает 1 млн куб. м газобетона в год [1]; при сезонном превышении объемов продаж над производительностью, а также при том, что более половины продукции идет именно в малоэтажное строительство, совокупный объем потребления газобетона в малоэтажном строительстве Ленинградской области можно оценить в 350–400 тыс. куб. м в год, что эквивалентно 3–5 тысячам односемейных домов площадью около 160 кв. м.

Поскольку рейтинг выявляет предпочтения потребителей, он должен служить ориентиром для инвесторов, показывая наиболее ликвидные варианты конструктивных решений.

Зависимость сроков строительства от выбора конструкции

Срок реализации проектов в сегодняшних реалиях в последнюю очередь зависит от конструктивного решения односемейного дома. Самыми долгими этапами являются согласование проектной документации и инженерная подготовка территории. Коробка и инженерная начинка здания в любом случае создаются за один сезон: будь то дом со стенами из одинарного кирпича или из панелей заводской готовности — начатый строительством в мае-июне, к октябрю он будет сдан под чистовую отделку. Однако большинство проектов с заявленным сроком реализации 1,5–2 года в действительности застраиваются и продаются значительно дольше, поскольку основной фактор, лимитирующий скорость строительства, не строительные технологии, а финансирование. Технологии накладывают на темпы реализации проекта весьма условные ограничения (табл. 2).

Как видно из таблицы и предшествовавших ей посылов, выбор материалов не накладывает ограничений на сроки реализации девелоперских проектов. Аргумент в пользу быстровозводимости актуален при ликвидации последствий стихийных бедствий (в обоснованных случаях) и в борьбе за мнение частного застройщика (в каковой хороши любые аргументы).

Стоимость владения: новая постановка вопроса

Вопросы надежности и экономичности актуальны для приобретателей недвижимости и влияют на рейтинг предпочтений. Текущая фиксация этого рейтинга показана в первой части статьи, а разбор понятия «стоимость владения» будет приведен здесь.

Под стоимостью владения недвижимым имуществом следует понимать совокупные эксплуатационные расходы [2], которые, в свою очередь, складываются из текущих расходов на ресурсы (энергия на освещение, отопление, нагрев воды, собственно вода) и расходов на поддержание конструкций в надлежащем состоянии (плановые и аварийные ремонты).

Упрощая формулу, скажем, что стоимость владения состоит из расходов на отопление и ремонт. Стоимость ремонта учитывается через его ресурсоемкость и прогнозную продолжительность безремонтной эксплуатации. Расходы на компенсацию теплопотерь через тот или иной вид наружного ограждения определяются как гиперболическая функция от сопротивления теплопередаче.

Большая работа по определению стоимости владения (с учетом также начальных капвложений в строительство) была проведена в ОАО СПб ЗНИиПИ. Результаты работы, в которой сравнивался один и тот же модельный дом с разными конструктивными решениями стеновых конструкций, приведены в табл. 3. Комментарии к таблице, на наш взгляд, не нужны.

Совокупность характеристик

Приведенные выше рейтинг привлекательности, анализ сроков возведения и разбор стоимости владения могут быть дополнены и другими критериями.
Например, важный фактор — освоенность технологии. Использование освоенной технологии строительства минимизирует риск допущения брака и, соответственно, роста издержек. Приведенные в начале статьи конструктивные решения довольно легко можно градуировать по признаку освоенности и стойкости к случайному браку.

Другой фактор, не рассмотренный в статье, — требовательность к оснащенности стройплощадки (энергия, подъемные механизмы, качество подъездных путей).

Список критериев можно продолжить.

Важен вывод: выбор конструктивных решений для девелоперского освоения территорий может быть основан на определенных объективных критериях, а не субъективно.

Полагаем, что подобный разбор инвестиционной привлекательности может быть проведен и применительно к другим конструктивным элементам малоэтажного жилья и особенно — к его инженерной начинке.

Литература
1. Гринфельд Г. И., Морозов С. А., Согомонян И. А., Зырянов П. С. «Влажностное состояние современных конструкций из автоклавного газобетона в условиях эксплуатации». // «Инженерно-строительный журнал», №2 (20), 2011 г.
2. Горшков А. С. «Энергоэффективность в строительстве: вопросы нормирования и меры по снижению энергопотребления зданий». // «Инженерно-строительный журнал», №1, 2010 г.

Автор: Г. И. Гринфельд
Дата: 21.07.2011
Журнал Стройпрофиль 5-11
Рубрика: коттеджное домостроение

просмотреть в формате Adobe Reader



«« назад