Реформа ЖКХ и капитальный ремонт жилых зданий

Капитальный ремонт - обязательная, но очень дорогая составляющая процесса воспроизводства жилищного фонда. �звестно, что затраты на капитальные ремонты жилых зданий массовых серий, рассчитанные в соответствии с нормативами, за весь срок службы превышают их первоначальную стоимость. � тем удивительней непропорционально малое внимание, уделяемое проблемам капитального ремонта в материалах реформы жилищно-коммунального хозяйства и специальной аналитике.

Страна приступила к построению рыночной экономики, располагая огромным по площади, капитальным по конструкциям и относительно благоустроенным по инженерному оборудованию жилищным фондом. Строительство и эксплуатация жилья были одним из немногих успешных результатов плановых подходов к решению социальных задач того времени. Функционирование жилищной сферы опиралось на научно обоснованную в начале 60-х гг. отраслевую доктрину, в соответствии с которой капитальный ремонт жилищного фонда должен был производиться в планово-предупредительном порядке за счет целевых "защищенных" средств бюджета, сформированных из амортизационных отчислений. Предусматривалось устранение морального износа жилищ каждые 30 лет за счет бюджетных средств. Планировалось увеличить мощности ремонтно-строительных организаций ко времени пиковой потребности в ремонтах зданий первых массовых серий и переориентировать на ремонтные работы часть мощностей строительных организаций по мере снижения остроты жилищной проблемы.

После введения в апреле 1992 г. свободных цен на услуги ЖКХ целевые амортизационные накопления начали стремительно обесцениваться. С 1 января 1994 г. "защищенная" статья по ЖКХ в бюджете страны была отменена. По нашим оценкам, государство "сэкономило" за 12 лет на содержании ЖКХ 5 трлн. руб. в текущем уровне цен, что сопоставимо с потерями сбережений граждан (11,5 трлн. руб.).

Не пополнялись ремонтные фонды и за счет населения. Видимо, осознавая неплатежеспособность граждан и опасаясь социальных осложнений, Правительство РФ в Постановлении № 935 от 22 сентября 1993 г. разрешило "сохранить на переходный период существующий порядок финансирования затрат на капитальных ремонт и не включать указанные затраты в состав жилищно-коммунальных услуг, оплачиваемых гражданами".

Практически полное отсутствие финансирования капитального ремонта сразу сказалось на объемах ремонтных работ. Например, в 1996 г. при 30%-й потребности жилищного фонда г. Нижнего Новгорода в капитальном ремонте удалось отремонтировать лишь один жилой дом.
Такая ситуация не могла устроить ни население, ни власть. Разработчики жилищной реформы попытались найти выход в изменении структуры оплаты жилья, которое позволило бы возмещать издержки на капитальный ремонт жилья из средств граждан. В квартплату была включена т. н. "ремонтная составляющая", которая с 15% в 1997 г. должна была полностью покрывать затраты на капитальный ремонт в 2001 г. [1].

Между тем, этим планам не суждено было сбыться. Если население и сможет когда-нибудь оплачивать по реальной цене текущие эксплуатационные расходы, то его способность полностью оплачивать будущий капитальный ремонт весьма сомнительна. По несложным расчетам, предполагаемая ремонтная составляющая квартплаты, саккумулированная за время, равное межремонтному циклу, составит сумму, близкую к стоимости жилья на вторичном рынке. Включение в квартплату затрат на будущий капитальный ремонт приведет к резкому увеличению числа неплательщиков и семей, получающих бюджетные дотации.

В течение десяти последних лет не удается внятно сформулировать принципы функционирования жилищной сферы, которые были бы адекватны сложившейся экономической ситуации. Это особенно опасно в части капитального ремонта жилой застройки. Если недостаточные в настоящее время объемы нового строительства могут быть восполнены в будущем, то объемы работ по капитальному ремонту жилья по объективным причинам не могут опускаться ниже величин, необходимых для нормальной и без-опасной эксплуатации зданий.

Основным нормативным документом, где приводятся обязательные, технически обоснованные сроки ремонтов и замен конструктивных элементов жилых зданий, является ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения". Контроль за исполнением требований этого документа должны осуществлять органы государственной жилищной инспекции [2].

При этом государственные органы власти оговаривают и такую ситуацию: "жилищная инспекция систематически, не реже одного раза в пять лет, обязана проводить обследование технического состояния конструкций всех зданий и инженерных систем независимо от их принадлежности и форм собственности на соответствие их нормативным требованиям, уровню организации работ и качеству жилищно-коммунального обслуживания и ремонта. Учитывая глубокий финансовый кризис, отсутствие средств на осуществление системы планово-предупредительных ремонтов, обследование жилых зданий позволяет планировать ремонты с учетом фактического технического состояния конструкций, тем самым предотвращая возможные аварийные и непредвиденные ситуации" [3].

Таким образом, государство, ссылаясь на недостаток средств, фактически отказывается от планово-предупредительного характера ремонтного обслуживания жилищного фонда.

�нтересен современный опыт эксплуатации жилищного фонда Восточных земель ФРГ (бывшая территория Германской Демократической Республики). В течение послевоенных десятилетий ГДР решала свои жилищные проблемы на основе государственной доктрины строительства и эксплуатации жилья, которая была аналогична советской. В 70-80 гг. наши страны активно сотрудничали в области совершенствования государственной жилищной политики (экспериментальный жилой комплекс "Мещерское озеро" в г. Горьком и экспериментальный микрорайон в г. Магдебург). В Восточных землях на момент вхождения в состав ФРГ в жилищной сфере сложилась ситуация, во многом схожая с российской: несоответствие технического состояния жилья европейским стандартам, отсутствие бюджетных средств на капитальный ремонт и реконструкцию, низкая, по общегерманским меркам, заработная плата при высокой стоимости ремонтно-реконструктивных работ. Выполненный на правительственном уровне анализ вариантов "восточной" жилищной политики показал, что наименее затратным с общефедеральных позиций является вариант сохранения планово-предупредительного характера ремонтного обслуживания жилых зданий, финансируемый из бюджета до выравнивания уровней жизни в восточной и западной частях страны (около 30 лет).

В этом случае государство осознанно пошло на значительное увеличение бюджетной нагрузки, просчитав, что эти дополнительные затраты в настоящем окажутся существенно меньше будущих потерь бюджета от ликвидации аварийных ситуаций и преждевременного выбытия жилых зданий при отказе от существовавшей до объединения системы эксплуатации жилищного фонда. Противоречие между высокой стоимостью ремонтно-реконструктивных работ и низкой платежеспособностью собственников жилья не позволило задействовать рыночные механизмы в жилищной сфере Восточных земель, и она продолжает функционировать на основе прежней жилищной доктрины. Включение фактически социалистической отрасли в рыночную экономику находит понимание у немецких экономистов и политиков. Такое прагматичное сочетание плановых и рыночных методов ведения хозяйства, по нашему мнению, заслуживает всяческого внимания.

Недавний Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты РФ в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг", принятый Государственной думой 9 апреля 2003 г., отделяет финансирование капитального ремонта от оплаты жилья. Тем самым признается, что предыдущая установка на полную оплату ремонтного обслуживания населением была недостаточно обоснованной и вошла в противоречие с экономическими реалиями.

Говоря о необходимости усиления государственного регулирования в жилищном хозяйстве, полномочный представитель Президента РФ в Приволжском ФО отметил, что в сложившейся ситуации инфраструктура жилищной сферы может разрушиться раньше, чем в ней полностью заработают рыночные механизмы.

Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Например, перенос капитального ремонта типового панельного пятиэтажного дома на 3-4 года после истечения нормативных сроков увеличивает его стоимость на 18-20% [2]. Очевидно, что приемлемое функционирование жилого здания с точки зрения обеспечения как социальных стандартов проживания граждан, так и нормативного срока службы может быть достигнуто только на основе соблюдения нормативного графика его ремонтного обслуживания. Отклонение от этого графика приводит, в социальном аспекте, к ухудшению условий проживания граждан, а в экономическом - к росту экономических потерь, обусловленных увеличением текущих эксплуатационных затрат и расходов на поддерживающие ремонты конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения зданий. Нарастание социальных и экономических потерь в жилищном фонде связано прежде всего с невозможностью в сложившихся условиях финансово обеспечить соблюдение нормативных графиков постановки зданий на капитальный ремонт. Финансирование нормативных графиков производилось за счет амортизационных отчислений на капитальный ремонт. Нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт зданий различных групп капитальности были рассчитаны на основе этих нормативных графиков, т. е. являются их производной.

Либерализация амортизационной политики государства, вылившаяся в повсеместный отказ от нормативного метода начисления амортизации на капитальный ремонт основных фондов, не принесла положительных результатов и в других отраслях народного хозяйства. �зучение процесса воспроизводства основных фондов на крупном нефтеперерабатывающем заводе в Нижегородской области позволило сделать интересные выводы, которые можно, на наш взгляд, распространить и на основные фонды жилищного хозяйства, т. к. они имеют общую экономическую сущность и отличаются только временными масштабами. Так, лимиты отчислений в ремонтный фонд этого предприятия на протяжении значительного времени формировались разными методами, а в последние годы опытно-статистическим. При этом фактические затраты на ремонт основных фондов из года в год все меньше соответствовали расчетным и ухудшали экономические показатели предприятия. Стало очевидно, что лимиты отчислений в ремонтный фонд, определенные опытно-статистическим методом, отражают нарушения нормативных графиков планово-предупредительных ремонтов основных фондов в предыдущие годы и транслируют эти ошибки в будущие периоды. На предприятии было принято решение о постепенном возвращении к процессу формирования ремонтного фонда на основе нормативных графиков для тех видов основных фондов, которые по плану замены оборудования будут должны полностью вырабатывать свой временной ресурс.

Схожие тенденции обозначились и на других достаточно успешно работающих предприятиях области, где в рамках сложившегося уровня рентабельности ускоренная замена (амортизация) основных фондов невозможна. На этих предприятиях идет фрагментарный возврат к нормативной схеме формирования ремонтного фонда по наиболее дорогим и долговечным видам оборудования [4].

Очевидно, что природа экономических процессов требует постоянного обновления механизмов воспроизводства основных фондов, отвергая при этом неадекватные ей подходы. �зменение подходов к воспроизводству основных фондов в промышленности, вызванное объективными обстоятельствами, можно рассматривать как экономический эксперимент, результаты которого позволят более обоснованно сформулировать авторское видение путей выхода из кризиса процесса капитального ремонта жилых зданий.

Обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности в условиях весьма ограниченных инвестиционных возможностей является приоритетной задачей государства [1]. Нормативные сроки службы жилых зданий могут быть выдержаны лишь при условии их эксплуатации на основе системы планово-предупредительных ремонтов. Жилищный фонд страны из-за нарушений периодичности ремонтов понес, и каждый год несет, необратимые стоимостные потери. Одномоментный возврат к планово-предупредительной схеме ремонтного обслуживания невозможен.

В настоящее время перед специалистами стоит задача разработки методик ремонтного обслуживания жилищного фонда, которые хотя бы создавали условия для придания этому процессу планово-предупредительного характера. При реализации этой задачи, видимо, могут быть использованы различные подходы, которые потребуют широкого обсуждения.

В качестве первого шага на пути решения этой задачи авторами разработана методика формирования инвестиционных программ капитального ремонта жилищного фонда, в основу которой положен принцип максимально возможного в данных экономических условиях приближения фактических сроков ремонтов к нормативным по всем фондообразующим объектам. Конечной задачей методики является нахождение такого варианта инвестиционного решения, когда при ограниченных объемах инвестиций сумма отклонений фактических сроков ремонта от нормативных, а значит, и сумма экономических потерь по всей совокупности объектов ремонта, будет наименьшей [5].

 

Литература:
1. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. - М.: �НФРА. - 2001.
2. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Утверждены постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. - М.: Омега - Л, 2004.
3. Техническая эксплуатация жилых зданий: Учебн. для строит. вузов / С. Н. Нотенко, А. Г. Рейтман, Е. Я. Сокова и др.; под ред. А. М. Стражникова. - М.: Высш. школа, 2000.
4. Цыганова В. Ю. Формирование ремонтного фонда предприятия: Автореферат диссертации на соис. учен. степ. канд. экон. наук. - Н. Новгород, 2003.
5. Коробейников О. П., Крестьянинов А. Н., Сазонов А. А. Формирование инвестиционных программ капитального ремонта жилищного фонда. - Журн. "Жилищное строительство", 2000, № 11, с. 2-3.

Автор: А. А. Сазонов, А. Н. Крестьянинов Дата: 01.06.2004 Журнал Стройпрофиль 4-04 Рубрика: теплоснабжение. жкх. отопительные системы Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной.

«« назад