Инвестиции в жилищное строительство
Жилищно-строительный сектор составляет важнейшую часть строительного комплекса России. В связи с ростом объемов возведения новых и реконструкции старых домов строительные фирмы предоставляют все больше рабочих мест. В свою очередь темпы жилищного строительства полностью зависят от поступления бюджетных или инвестиционных средств. Первую скрипку тут играют инвесторы, которые зачастую выступают и как генподрядчики, и как застройщики. Понятно, что современный инвестор не может обойтись без главного «финансиста» — граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. От несовершенства системы финансирования жилищно-строительного сектора отечественного строительного комплекса в конечном итоге страдают инвесторы-застройщики.
В середине сентября в Санкт-Петербурге пришли к серьезному решению. Председатель Законодательного собрания Вадим Тюльпанов, выступая перед журналистами, заявил, что «отныне понятие о стратегическом инвесторе будет определяться губернатором Петербурга при согласовании с депутатами городского парламента». «Это будет самой серьезной договоренностью, достигнутой между парламентариями и вице-губернатором Александром Вахмистровым», — подчеркнул спикер. Он отметил, что понятие «стратегический партнер Санкт-Петербурга» вводится впервые. «Об этом будет принято специальное постановление Законодательного собрания», — уточнил Тюльпанов.
Понятно, что речь при этом шла в основном о выделении участков земли под целевое назначение. Но ведь крупное жилищное строительство как раз и подпадает под это понятие, так что строителей и инвесторов, участвующих в возведении и реконструкции жилых домов, ждут интересные перспективы. И вопросы упорядочения финансирования будут стоять далеко не на последнем месте. Поиск лучших вариантов будет продолжен.
А как решаются подобные проблемы в мире?
Германия
Доктор Э. Файгс, выступая в Москве на одной из международных конференций, рассказал о системе строительных сберегательных касс (ССК) в Германии. Идея коллективного сбора средств на строительство жилья появилась там еще в тридцатые годы, но оформилась как система только в 1952 г. О ее эффективности говорят цифры. Сегодня баланс ССК составляет 50 млрд. марок, подписано 7 млн. контрактов, количество участников — 30 млн. человек. Немецкий опыт используется бывшими соцстранами. В Словакии за 6 лет системой ССК воспользовались миллион человек, а это 20% населения. Пять лет ССК работают в Чехии, второй год — в Венгрии, со следующего года начнут действовать в Польше. Прошли предварительные переговоры с руководством Украины и Казахстана.
Успех триумфального шествия системы ссудо-сберегательных касс по Европе объясним их целевым и юридически обоснованным механизмом работы. Система ССК аккумулирует индивидуальные интересы населения в коллективную форму накопления средств для строительства, естественно, при частичном наличии финансов на его приобретение. Размер средств каждый участник кассы определяет по своим возможностям, в соответствии с этим и выстраивается очередность получения. Безусловным преимуществом системы стало гарантированное обеспечение жильем и целевое единство «денежного котла». При заключении контракта каждый член кассы знает размер процента (он фиксирован на период накопления средств и период погашения ипотечного кредита). Предусмотрено, что процент погашения по ссуде ниже рыночного. Фаза действия ссуды, как правило, не 1–2 года, а 10–15 лет, что обеспечивает просчет клиентских возможностей.
Нидерланды
Интересна практика финансирования строительства посредством организации гарантийного фонда социального жилья в Нидерландах. Фонд объединил 750 строительных организаций. Главная цель — обеспечение безопасности привлеченных средств граждан, их жесткое целевое использование. Многолетняя работа на рынке строительства обеспечила фонду мировое признание и знак качества (рейтинг мировых агентств — «ААА»). В основе работы — два закона: 1) арендная плата; 2) индивидуальные жилищные субсидии. Арендная плата — минимальна. Индивидуальные субсидии по процентным ставкам равны государственным. Фонд практически «перехватил» функции гаранта у государства. Сегодня этот важный элемент имеет политический аспект, поскольку финансовая стабилизация в странах Европейского Экономического Сообщества напрямую связана с введением в оборот евро. Ведь ссуда и гарантии нидерландского фонда — это часть госбюджета, и долги по ним должны быть минимальны и полностью возвращены.
Москва
Не так давно поиску оптимальных вариантов финансирования жилищного строительства в Москве была посвящена международная конференция. Она прошла в департаменте экономической политики и развития города Москвы на Тверской.
В своем выступлении заместитель премьера правительства столицы Ю. В. Росляк подчеркнул необходимость развития ипотеки в городе и различных вариантов ее функционирования. Приглашение к участию в конференции иностранных специалистов — свидетельство интенсивных поисков руководством города приемлемых для России форм внебюджетных источников инвестиций в жилищное строительство. Одним из вариантов, отметил Росляк, могла бы быть система ссудо-сберегательных касс.
Генеральный директор Управления экспериментальной застройки В.М.Силин представил «отечественнуюконцепцию привлечения денежных средств населения для финансирования жилищного строительства в Москве».В докладе «Перспективы создания строительных ссудо-сберегательных касс и гарантийного фонда в Москве» он подчеркнул особенность московского подхода к выбору оригинального пути с учетом иностранных достижений и жестких отечественных реалий (финансово-бюджетного дефицита, ограниченного количества наличной валюты у населения, остроты жилищного вопроса). Предложенная концепция предполагает создание в форме открытого акционерного общества (ОАО) «Строительной сберегательной кассы», ССК, как подсистемы «большой» ипотеки по типу немецких «частных стройсберкасс», французских «жилищных сберкасс», американского и голландского опыта (лучше бы взять опыт какой-нибудь одной страны; смесь всегда приводит к отрицательным последствиям. А. К.).Вкладчик получает возможность накопить в течение любого срока необходимый взнос на покупку квартиры в размере 50% ее стоимости. Разработана экспериментальная программа приобретения жилья в Западном административном округе Москвы. Первый этап реализации концепции — создание узкоспециализированной организации ссудо-сберегательных касс. Их деятельность по примеру немецких коллег направлена на целевое привлечение и накопление денежных средств граждан до уровня, позволяющего получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры и на последующее товарное (в виде натуры, т. е. построенного жилья) ипотечное кредитование. Мечту г-на Силина о ССК разбила начальник отдела департамента банковского регулирования и надзора ЦБ РФ Ирина Антонова, заявившая, что в Законе «О банках и банковской деятельности» нет понятия строительных сберегательных касс, поэтому «достаточно сложно определить, будут ли стройсберкассы осуществлять свою деятельность как банки либо как небанковские кредитные организации». При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут только банки, чей уставной капитал должен быть не менее 5 млн. евро, а говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно.
И вообще сегодня в России в законодательном плане еще не решен ряд проблем. Только на уровне коммерческих банков 20 правовых ограничений сковывают инициативу с перспективой.
Нарьян-Мар
Недавно около 2 тыс. нарьянмарцев, стоящих в городской очереди на улучшение жилищных условий, получили предложение принять участие в ипотечном кредитовании. За консультацией по этому вопросу в администрацию города обратилось 606 человек. Около трехсот горожан от участия в ипотеке отказались сразу. Девяносто человек решили рискнуть и приняли предложение мэрии, заверив свое согласие письменно. Три семьи уже стали реальными участниками ипотечного кредитования и смогли приобрести долгожданные квадратные метры.
Многие в Нарьян-Маре несколько снисходительно отзываются о 5 млн. руб., что были запланированы в городском бюджете на ипотечное кредитование. Мол, что на эти деньги можно сделать?
«Сумма, действительно, не слишком большая, — комментирует этот вопрос и.о. отдела экономики, прогнозирования и инвестиций администрации МО «Город Нарьян-Мар» Елена Сочнева, — но, с другой стороны, программа ипотечного кредитования только-только начала действовать. Мы делаем первые пробные шаги. Сколько людей откликнется на предложение участвовать в ипотеке, мы не знали. Поэтому, на мой взгляд, закладывать большую сумму было бы по крайней мере неразумно. Если ипотечное кредитование будет востребовано, то, естественно, на следующий год расходы по этой статье мы постараемся увеличить и защитить перед городским депутатским корпусом».
Санкт-Петербург пытаются представить благополучным городом
Ежегодно лимит капитальных вложений, направляемых в строительство объектов городской инфраструктуры, — порядка 7–8 млрд. рублей. В 2003 г. это 6,8 млрд.,в 2004 г. — 8,04 млрд. и на 2005 г. — 8,9 млрд. в целом по адресной программе капитальных вложений. От этого общего объема жилищное строительство по бюджетному финансированию составляет в 2003 г. — 4,5%, в 2004 — 12%, в 2005 г. — 22%, направляемых только по программе капитальных вложений на строительство жилья и его реконструкцию из бюджета.
«Что у нас входит в состав жилищного строительства, т.е. какие позиции финансируются из бюджета?» — этот вопрос я задал начальнику управления координации и сопровождения региональных и федеральных программ Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Санкт-ПетербургаЛ. П. Гарышиной.
— Это, естественно, социальные дома, — ответила Лариса Павловна, — основную часть при вводе составляют именно они. Это жилье для очередников, санация домов из первых массовых серий (так называемые «хрущевки»), строительство жилья для участников ликвидации аварии на чернобыльской АЭС. Незначительная часть средств идет на ремонт общежитий, стоящих в основном на нашем балансе: общежития ПТУ, здравоохранения, культуры, образования. Большое внимание уделяется переселению людей из ветхого и аварийного жилья. Для этой цели утверждена программа. Расписано, какие дома будут расселяться. Места постройки домов по этой программе тоже известны — это районы новостроек.
За счет средств бюджета города в 2004 г. ожидается ввести в строй 33,2 тыс. кв. м жилья.
Структура расходов капитальных вложений по адресной программе капитальных вложений (АПКВ) выглядит следующим образом:
Табл. 1.
|
Год (основание)
|
Всего расходов по бюджету СПб (млрд. руб.)
|
Объем капитальных вложений по АПКВ, всего
|
Из них жилищное строительство, включая реконструкцию (%)
|
|
2000
|
|||
|
Закон СПб от 04.10.2000 № 498-56
|
35 869 815,50
|
2 990 119,50
|
185 445,4 (9,2)
|
|
2001
|
|||
|
Закон СПб от 15.10.2001 №686-83
|
46 602 942,50
|
4 944 173,00
|
284 948,3 (6,7)
|
|
2002
|
|||
|
Закон «О внесении изм. доп. в бюджет СПб на 2002 г.» от 11.07.02 № 314-27
|
63 311 897,60
|
5 772 559,80
|
230 640,7 (4,2)
|
|
2003
|
|||
|
Закон «О бюджете СПб на 2003 г»
|
75 521 000,00
|
6 853 650,00
|
290 640,7 (4,5)
|
|
2004
|
|||
|
Закон «О внесении изм. и доп. в бюджет СПб на 2004 г.» от 07.07.04 №385-53
|
91 604 200,00
|
8 403 063,50
|
937 977,3 (11,9)
|
|
2005
|
|||
|
проект
|
103 203 797,30
|
10 005 860,70
|
2 473 138,4 (27,1)
|
как видно из табл. 1, процент бюджетных вливаний в строительство и реконструкцию жилья растет, но очень медленно.
Приводим таблицу ввода в эксплуатацию общей площади жилых домов за счет всех источников финансирования на территории СПб:
Табл. 2.
|
Год
|
За счет всех источников
|
В т. ч. за счет бюджета
|
|
2001 (факт)
|
1118,2 тыс. кв. м
|
19,7 тыс. кв. м
|
|
2002 (факт)
|
1213,7 тыс. кв. м
|
42,4 тыс. кв. м
|
|
2003 (факт)
|
1757,9 тыс. кв. м
|
20,3 тыс. кв. м
|
|
2004 (ожид.)
|
2000,0 тыс. кв. м
|
33,2 тыс. кв. м
|
|
2005 (прогноз)
|
2500,0 тыс. кв. м
|
100,0 тыс. кв. м
|
Из таблицы прекрасно видно, что за счет средств инвесторов строится львиная доля жилья для петербуржцев. Другими словами, петербуржцы в основном сами строят свои жилища, так как застройщики-инвесторы в свою очередь берут деньги от дольщиков (членов кооперативов, товариществ, отдельных граждан)
В 2006 г. будет увеличено расселение аварийного и ветхого жилья. Его в Питере очень много, и с годами уменьшаться не будет. Я спросил Ларису Павловну:
— Существуют ли проблемы с расселением ветхих домов?
— Естественно. В районах города не всегда наведен четкий учет и контроль. Бывает, что в аварийный дом прописываются люди, среди которых есть иногородние, претендующие затем на получение хорошего жилья. По рекомендации нашего Комитета, вопрос этот сейчас в программе на 2005 г. решается.
Я — специалист, отслеживающий обеспечение рублем этой отрасли. И как решить проблему частника, т. е. человека, проживающего в приватизированной квартире, вопрос не мой. Ведь частник должен ремонтировать свое жилье сам. Но в доме живут и в приватизированных, и в неприватизированных квартирах. Капризы частников особенно ощущают инвесторы, взявшие дом на реконструкцию.
В Москве, знаю, после деприватизации жилья люди имеют право на приватизацию новой квартиры. Их права никак не ущемляются. У нас тоже это можно сделать.
Кстати, в Правительстве России не всегда понимают, что в Санкт-Петербурге очень много аварийного и ветхого жилья. Как-то мы, ощутив резкое снижение федерального финансирования, обратились к постановлению тогда еще Госстроя и увидели, что Москва и Санкт-Петербург находятся в самом «хорошем положении», хотя у нас коммуналок очень много, аварийных домов — тоже. И сейчас в Питере заняты как раз поиском того, каким образом в Москву попали данные, что в Петербурге хорошо обстоят дела с расселением, ремонтом и строительством жилых домов. Рейтинг нашего города должен поменяться, мы должны получить от государственного бюджета больше средств на эти цели.
— Кто является инвесторами петербургского строительного рынка?
— Это бизнесмены. На питерском рынке жилья работает около двухсот инвесторов. Средства, которые дают городу развиваться. В этом бизнесе спрос и предложения еще не сбалансированы. Мы видим, что цена одного квадратного метра растет. Это говорит о том, что спрос и предложение не совпадают. Мы видим, что потребность в жилье не падает, а спрос на качественное жилье растет. Имеющаяся очередь движется очень медленно. Большое число покупателей жилья являются не коренными петербуржцами, но они финансируют строительство.
Инвестор, строя жилье, имеет специальное разрешение на это. В любой стране право на строительство оформляется распорядительным документом властей. Я вижу, что напротив моего дома начинается строительство жилого дома, заказчик такой-то. Мне нужно улучшить мои жилищное условия, и возможность для этого есть. Я заключаю договор долевого участия и становлюсь участником процесса. Инвестор не может работать только за счет собственного капитала, он работает и за счет привлеченных средств. Если у него не получается оформить сумму на весь объем строительства, он продает готовые квартиры после окончания. Но они для покупателя оказываются уже дороже. Поэтому выгоднее подключаться к строительству своего жилья на самой ранней стадии, оплачивая стоимость всей квартиры еще на нулевом цикле по так называемой фиксированной цене. Администрация по закону не имеет права вмешиваться в деятельность инвестора на стадии заключения договоров, строительства и продажи жилья. Здесь роль администрации заключается в том, чтобы предоставить право на строительство, дать разрешительную грамоту, что застройщик имеет на это право.
Сейчас хозяевами вновь построенных или отреставрированных домов являются товарищества собственников жилья (ТСЖ). Все услуги, все взаимоотношения у такого собственника с поставщиками электроэнергии, водоснабжения и т. д. ведет ТСЖ. И это правильный подход.
— Каким образом выбираются инвесторы из нескольких претендентов?
— На торгах. Выставляется дом или участок с рыночной оценкой стоимости. Государственное учреждение инвентаризации (ГУИН) определяет стартовую цену. Кстати, чтобы победить, инвестор должен выложить немалые средства. Если он участвует в целевом строительстве, то должен отдать не менее 80$ за кв. м возводимого жилья, а если побеждает в торгах, — то не менее 100$ за кв. м. Эти средства инвестор перечисляет в бюджет, которые потом трансформируются по запланированным направлениям.
***
…Дела с инвестиционным финансированием жилищного домостроения в России мало чем отличаются от петербургских. В следующем номере можно будет узнать о состоянии инвестирования в промышленном строительстве.
| Автор: Анатолий Комаров Дата: 25.10.2004 Журнал Стройпрофиль 7-04 Рубрика: стройплощадка Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |