Некоторые аспекты программы реконструкции хрущевок
О федеральной и региональных программах реконструкции ветхого жилого фонда рассказывалось немало. Своей многоплановостью проблема износа зданий первых массовых серий затрагивает довольно широкий круг заинтересованных лиц: самих обитателей хрущевок, муниципальные службы, строителей, потенциальных инвесторов.
В том, что с пятиэтажками, построенными почти полвека назад, надо что-то делать, никто уже не сомневается. Мало того, что дома не соответствуют существующим нормативам по теплотехнике, часть из них представляет реальную угрозу для жителей. Известные случаи обрушения пятиэтажек (например, в Якутии в июне 2003 г.) наглядно демонстрируют плачевное состояние этого сектора ЖКХ по всей России.
Сегодня программа набирает ход как на федеральном, так и на региональном уровне. Накопленный опыт позволяет при необходимости корректировать планы проектировщиков в соответствии с реальными нуждами и местными условиями. Ветхие «хрущевки» уже и сносили, и реконструировали. Но, как показало внедрение достаточно большого количества проектов модернизации хрущевок по всей России, стоимость реконструкции с надстройкой от одного до четырех дополнительных этажей и заменой внутренних коммуникаций даже в крупных городах оказывается на 35–40% дешевле строительства нового жилья. На сегодняшний момент все больше участников подобных программ склоняются к тому, что реконструкция все же более выгодна, чем снос, и это обосновано многими причинами. В этой статье мы постараемся осветить наиболее важные аспекты реконструкции.
Экономический аспект
В первую очередь отметим, что для современного градостроительства во всем мире актуально уплотнение, то есть максимально эффективное использование уже имеющихся застроенных площадей. Крупные российские города не являются исключением. Разрастание города экономически не всегда обосновано, так как требует значительных затрат на освоение новых территорий, создание городских коммунальных сетей, проведение дорог и т. д.
Кварталы пятиэтажек, как правило, находятся недалеко от центра города, в районах с развитой инфраструктурой. Но в основном кварталы, построенные в 60-е годы, — образец низкоплотной застройки: всего до 4 тыс. кв. м на гектар, что в 2–2,5 раза ниже застройки кварталов в 80-е годы. Столь низкая эффективность использования земельных участков в районах с высокой рыночной стоимостью земли и жилья в настоящее время делает эти участки привлекательными для потенциальных инвесторов.
Реконструкция пятиэтажек может дать городам дополнительные площади на уже освоенных территориях: запас прочности несущих конструкций зданий (конечно, далеко не всех типовых серий) позволяет осуществлять надстройку до девяти этажей, а значительные резервы территорий кварталов дают возможность увеличить плотность существующей застройки за счет пристройки дополнительных секций или точечной застройки новыми зданиями.
Ключевым моментом, от которого зависит успешный исход модернизации старых кварталов, является вопрос финансирования. Среднестатистический российский городской бюджет, исключая Москву, как правило, может обеспечить только до 10–15% необходимой суммы. Поэтому в финансировании проектов реконструкции ветхого жилья необходимо использовать различные схемы привлечения средств: бюджетные средства, выделенные на кап-ремонт зданий, ипотечное кредитование и коммерческие инвестиции. Привлечение средств жильцов, столь распространенное в странах Восточной Европы, пока не прижилось у нас в силу социальных причин.
Что касается внебюджетного финансирования, то определяющим фактором для принятия решения об инвестировании, естественно, является оценка рентабельности проектов реконструкции ветхого жилого фонда.
О том, насколько выгодно вложение средств в программу реконструкции, можно судить на основании расчетов по сроку окупаемости пилотных проектов (с учетом уменьшения затрат на отопление зданий в результате их тепловой модернизации).
В основном сроки окупаемости проектов реконструкции определяют два параметра: стоимость кредитования и местные тарифы на отопление.
В настоящее время кредиты в России стоят от 9 до 14% в год. Однако четко прорисовывается тенденция к снижению процентных ставок для отечественных инвесторов. За последние два года ставка рефинансирования ЦБ РФ, от которой непосредственно и зависит стоимость кредитов, сократилась вдвое, что позволяет говорить о скором достижении европейского уровня — менее 9%. Поэтому можно надеяться на то, что все больше компаний будет проявлять интерес к участию в тендерах Программы реконструкции ветхого жилого фонда.
Что касается тарифов на отопление, то в нашей стране они одни из самых низких в мире. Внутренние и экспортные цены на энергоносители различаются в 2–3 раза. Однако в последние годы наблюдается постоянное повышение уровня цен на топливо (в частности, на газ — не менее, чем на 20% в год). При том, что Россия взяла курс на вхождение в ВТО, очевидно, что процесс этот неизбежен. Экспертами Министерства экономического развития и торговли РФ прогнозируется дальнейший рост тарифов, которые за ближайшие 5–10 лет увеличатся как минимум в 1,5 раза. С экономической точки зрения такой рост закономерен и необходим для окупаемости добычи и производства топлива.
В то же время, по расчетам специалистов, при сегодняшнем уровне тарифов на отопление и снижении ставки до 5% в год (что вполне реально и ожидаемо в ближайшие годы) период окупаемости проекта реконструкции пятиэтажек составит примерно 10 лет, что является весьма рентабельным как для западных, так и для российских инвесторов.
Стоит учесть также, что даже в регионах с относительно невысоким уровнем цен на недвижимость доход от продажи новых квартир только на двух уровнях надстроенной в ходе модернизации мансарды позволяет проводить санацию всего здания без затрат для жильцов и городской казны. Реализация же квартир на третьем этаже надстройки делает проект коммерчески выгодным.
Таким образом, не так давно считавшие-ся бесперспективными инвестиции в модернизацию отечественного ЖКХ, сейчас начинают рассматриваться инвесторами как вложения высокой надежности.
При реконструкции не требуется отвод территории, а за счет надстройки и расширения зданий повышается интенсивность использования городских территорий. В результате появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении участках со значительной экономией энергии и ресурсов. Прирост жилой площади при реконструкции зданий в 1,5–2 разадешевле, чем новое строительство, на 25–40% снижаются и расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза — затраты на строительство инженерной инфраструктуры. Дополнительная теплозащита зданий с установкой контрольно-измерительных приборов позволяет сократить энергопотребление на 40%. Расчеты показывают, что в крупных городах реконструкции целесообразно подвергнуть 25–30% домов. Это составит 700 млн. кв. м общей площади. При среднем показателе прироста площади жилья за счет надстройки этажей и пристроек до 40% будет получено дополнительно 280 млн. кв. м общей площади.
Надо также заметить, что теплозащитные мероприятия являются одним из основных направлений модернизации хрущевок, обеспечивающих сбережение средств, столь необходимых муниципальным службам. Дело в том, что весомая экономия на отоплении модернизированных зданий и снижение транспортных теплопотерь в обновленных коммунальных сетях высвобождают значительные муниципальные средства, которые можно опять-таки направить на реконструкцию следующих кварталов пятиэтажек или на другие проблемные сектора ЖКХ. Может возникнуть так называемый «эффект мультипликатора». Развитию благоприятного эффекта способствует также привлечение местной рабочей силы и размещение заказов на реконструкцию у местных подрядчиков.
Сделано!
Москва в силу более благополучного финансового положения могла позволить себе опробовать снос пятиэтажек. Но и здесь уже практическим путем пришли к выводу, что такие радикальные меры в отношении хрущевки и строительство нового многоэтажного здания не всегда обоснованы, так как зачастую (в зависимости от месторасположения кварталов) обходятся почти в два раза дороже санации.
К примеру, стоимость реконструкции жилого дома на Химкинском бульваре оказалась на 10–15% ниже стоимости строительства нового здания. Дом, построенный в 1965 г., полностью видоизменился: стал 9-этажным, более теплым, в нем появились лифт, мусоропровод и балконы. Общая площадь квартир увеличилась более, чем в 2 раза, появились шесть 4-комнатных и четыре 5-комнатные квартиры. От хрущевки остались только фундамент, три несущих стены и лестничные клетки.
В Санкт-Петербурге консорциумом, созданным компаниями ROCKWOOL, Danfoss, Grundfos и Velux., была проведена реконструкция пятиэтажного панельного дома серии 1-507-3 на ул. Торжковской, 16. Проект предусматривал строительство современных квартир в мансардном этаже, а такжедополнительную теплоизоляцию внешних стен, замену окон и оборудования автоматического регулирования отопления. Причем все работы проводились без выселения жильцов. Существенная выгода такого рода модернизации пятиэтажек состоит в том, что затраты на отопление крупнопанельных жилых домов можно снизить почти вдвое. Расчетная стоимость всего комплекса работ по реконструкции составила около 230 $/кв. м. Ресурс такого модернизированного здания, включая мансардную надстройку, определяется проектировщиками по меньшей мере в 50–60 лет.
Сегодня реализация проектов по реконструкции и обновлению ветхого жилого фонда уже поставлена «на поток». Дома модернизируются целыми кварталами как в обеих столицах, так и во многих других российских городах (Сургуте, Екатеринбурге, Череповце, Казани, Челябинске, Перми, Новосибирске и т. д.).
Социальный аспект
Конечной целью проводимой сейчас жилищно-коммунальной реформы является повышение комфортности проживания и уровня обслуживания жильцов. В рамках этой реформы реконструкция пятиэтажек в состоянии взять на себя решение части задач.
Во-первых, при модернизации происходит обязательное утепление наружных стен, а это уменьшит затраты жильцов на оплату отопления. Тот факт, что жителям вскоре придется полностью оплачивать коммунальные услуги, сомнению не подлежит.
Во-вторых, во время работ по реконструкции также проводится обязательное обновление практически полностью изношенных инженерных сетей.
В-третьих, в ходе реконструкции предусмотрено установление различных тепло- и водосчетчиков во всем доме, то есть жильцы будут платить только за реально потраченные тепло и воду.
В-четвертых, производится укрепление или реставрация балконов, козырьков, в домах появляются лифты и теплые тамбуры и т. д.
Вследствие изменений вырастает рыночная стоимость квартир. В том случае, если жилец захочет улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, сумма залога за жилье будет значительно выше, нежели до реконструкции.
Таким образом, в модернизации хрущевских кварталов заинтересованы все стороны. Для города — это снижение энергозатрат и, соответственно, нагрузки на муниципальный бюджет, а также частичное решение проблем очередников и обитателей ветхого и аварийного фонда. Для инвесторов — надежное вложение средств с достаточно высоким уровнем доходности. А обитатели пятиэтажек получают жилье, не уезжая при этом со старого места, с более высокими потребительскими качествами.
| Автор: по материалам редакции Дата: 24.11.2004 Журнал Стройпрофиль 8-04 Рубрика: стройплощадка Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |