О новом национальном проекте «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Но лихо было на бумаге, да забыли про овраги. Оказалось, ипотеку кавалерийским наскоком не взять. Прошло несколько лет, и Президент Российской Федерации вынужден был провести 19 апреля 2005 г. в Кремле заседание президиума Госсовета «О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем». Привычно было подчеркнуто, что эта проблема является «одной из наиболее острых в стране». Была выражена надежда, что решению вопроса будут способствовать ипотечные агентства и ссудно-сберегательные кассы, которые смогут довести количество кредитов на жилье к 2010 г. до 1 млн. в год. На этом же заседании был вынесен национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Что делается уже и как это затронет интересы граждан, с одной стороны, и строителей — с другой, шел разговор нашего корреспондента с заместителем руководителя Дирекции жилищных строительных программ Ленинградской области, кандидатом технических наук Н. П. ТРЕТЬЯКОВЫМ.
–Николай Петрович, о каком успехе очередной кампании по жилью может идти речь, если не устранены причины, мешающие решению вопроса. Прежде всего я бы назвал две. Первая: нестыковка принятых законодательных актов; вторая: низкая покупательная способность населения. Не станет ли проведенное заседание очередной «декларацией о намерениях»?
— Видимо, потребуется какое-то время, чтобы на основе принятого в конце 2004 г.пакета законодательных актов по жилью был достигнут позитивный практический результат. Президент не случайно отметил, что «заметна тенденция к замедлению начавшихся позитивных изменений» в жилищной сфере. Это касается реализации уже принятых законов, это относится и к правовой базе институтов долгосрочного кредитования. Президент России высказался за подготовку и принятие нормативных правовых актов, ведомственных документов, соответствующих регламентов и инструкций региональных и местных администраций. Он призвал предпринять шаги по снижению процентных ставок и сделать платежи граждан необременительными, чтобы уже через 5–7 лет в стране могло выдаваться до 1 млн. ипотечных кредитов в год.
Что касается низкой покупательной способности населения, то этот вопрос уже давно находится в поле зрения экспертов. Они не раз предупреждали, что доходы большинства россиян сейчас таковы, что даже с учетом снижения первоначального взноса и снижением ставки ипотечный кредит остается недоступным для многих. Некоторые аналитики рынка недвижимости утверждают, что молодая семья, например, с совокупным доходом около $1000 в месяц, будет копить на 1-комнатную квартиру в Москве не менее 16 лет. А если у этой семьи появятся дети, если им нужно будет помогать престарелым родителям? Да мало ли других обстоятельств, которые могут потребовать серьезного вложения материальных ресурсов и поставят выплату взятого жилищного кредита под сомнение.
Но все это, по моему убеждению, временные вещи. Когда мы говорим о необходимости строительства доступного комфортного жилища, мы почему-то забываем об участниках строительства социально доступного жилья. Ведь они будут играть огромную роль при выполнении предлагаемой программы.
Посмотрим, из каких частей сейчас состоит сектор нуждающихся в жилье? Первая часть — обеспеченные люди, которые и приобретают сегодня недвижимость. Они вместе с застройщиками уже организовали часть рынка, которая успешно действует. Другая часть примыкает к первой, образуя самодостаточную группу, готовую стать активным участником рынка жилья; у них есть средства на доступное для них жилье, им нужны только приемлемые для самостоятельного приобретения жилья условия и вместе с первой группой они составят примерно половину участников рынка жилья. Третья часть — это группа, которая нуждается в государственной финансовой поддержке, при которой она способна выплачивать долгосрочные кредиты, поскольку имеет стабильную работу, а следовательно и заработок. И четвертая группа — малоимущие, которые как никто другой нуждаются в недорогом социальном жилье, которое по силам приобрести местной или региональной администрации и предоставить им в наём на доступных условиях.
— Не приведет ли принятый пакет законов к росту стоимости жилья. Вместе с инфляцией это может сыграть роль мощной торпеды для судна, на котором еще не действуют аварийные системы?
— Намерение программных мер, отмеченных В. В. Путиным, состоит в том, чтобы цену продажи жилья приблизить к стоимости строительства и сделать ее доступной для широкой массы населения. Уйти от практики дополнительных обременений строительных организаций. Многое зависит от местных администраций.
— А сами фирмы-застройщики не пострадают от отсутствия механизмов, безболезненно регулирующих отношения участников предполагаемого рынка социально доступного жилья, и вообще — ипотечных, новых для общества отношений?
— Хороший вопрос. Приведу пример. Уже около года интерес строительных фирм к проблеме социально доступного жилья резко возрос. Идут они с определенными предложениями и к нам: предлагают себя, прикидывают, что могут и чего хотят. Сами же и предложили один из путей решения постройки недорогого социального жилья. Это не многоэтажные здания, а малоэтажные дома типа коттеджей. Но только при низкой себестоимости затрат и при максимально высоком уровне индустриальной готовности, обеспечивающей должное качество изделий. Т. е. практически все конструктивные элементы малоэтажных домов должны изготавливаться на комбинатах или других производствах. Как это делается в Скандинавских странах. Строить такие комплексы мало-этажных коттеджей предлагается для жителей Ленинградской обл. в местах, благоприятных своим расположением для социально экономического развития Северо-Западного региона России.
— Система ипотечного кредитования в Ленинградской обл. уже действует. Не могли бы вы поподробнее рассказать о том, как это было и возможно ли эту систему применить в условиях нового пакета жилищных законов?
— Да, вопросы ипотечного кредитовании в виде «пробных шаров» решаются во многих регионах России, в том числе и в Ленобласти. 25 марта 2004 г. правительство области выпустило Постановление о порядке реализации региональной целевой программы «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской обл. на 2003–2012 годы». Было утверждено прилагаемое Положение о порядке реализации этой программы в новой редакции. Комитет по строительству Ленинградской обл. внес в Законодательное собрание проект областного закона с тем же названием, предусматривающий субсидирование частичной или полной оплаты первоначального (первого) взноса по договору о приобретении жилья и части уплаченных процентов по договору ипотечного кредитования, заключенных жителями Ленинградской обл., нуждающимися в улучшении жилищных условий. Органам местного самоуправления Лен-области было рекомендовано рассмотреть возможность заключения с государственным учреждением «Дирекция жилищных строительных программ Ленинградской обл.» соглашений об участии в реализации региональной целевой программы по поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования.
В утвержденном Положении был определен порядок и условия участия жителей Ленинградской обл. в этой программе, а также порядок взаимодействия государственных учреждений, органов исполнительной власти и привлеченных к реализации Программы на договорной основе органов местного самоуправления и кредитных организаций.
Пришлось практически с нуля выстраивать схемы предоставления субсидий, отрабатывать механизмы взаимодействия всех органов государственной власти и местного самоуправления, отвечающих за жилищные вопросы, проводить переговоры с банками и другими организациями.
В результате в 2004 г. 124 семьи стали участниками различных целевых жилищных программ, часть из них сумела улучшить свои жилищные условия с привлечением кредитных средств. Конечно, это не много для нашей области, но процесс пошел. Уверен, что благодаря принятию упомянутого пакета федеральных законов о жилье, т. е. в условиях стабильного федерального законодательства, мы выстроим схему, где будет меньше накладок, будут лучше взаимодействовать все органы власти, активизируется местное самоуправление. Совещание, проведенное губернатором в феврале этого года, подтвердило эти надежды. Правда, некоторые представители местного самоуправления по-прежнему надеются на указания «сверху» и пытаются уйти от решения сложных вопросов. Но, думаю, вскоре они поймут, что без их активного участия процесс возведения доступного для населения области жилья дальше красивых деклараций не пойдет. Стабильное федеральное законодательство приведет в порядок и отношения между участниками договоров по строительству доступного и комфортного жилья в России.
— Вы — оптимист. Но я пока не вижу реальных путей достижения поставленной на заседании Госсовета задачи?
— Я не столько оптимист, сколько реалист. А на этот вопрос, как мне кажется, ответил вице-премьер А. Л. Кудрин, когда говорил о трех группах факторов, которые позволят выполнить поставленные задачи.
Первая группа факторов связана со снижением инфляции. Доведение кредитной ставки к 2010 г. до 7,5%, если показатели по инфляции, установленные правительством к 2008 г. — 4% и менее, будут достигнуты. Снижение инфляции даже на 1%, по словам Кудрина, позволит десяткам и сотням тысяч семей подключиться и быть способными оплатить эти новые ставки. Сегодня эти ставки часто субсидируются бюджетами, что является, безусловно, вынужденной мерой; снять это бремя поможет реальное снижение инфляции, понижение ставок.
Вторая группа факторов связана с созданием инфраструктуры, свободной от запредельных бюрократических препятствий (прежде всего это разрешительные процедуры от проектирования до начала строительства), которые сегодня тормозят строительство и приводят к большим издержкам.
И третья группа факторов — это качество инфраструктуры самого рынка: качество залога, качество кредитования, регулирования, первичный рынок кредитов, вторичный рынок кредитов. Эта инфраструктура сейчас с помощью правительства начинает создаваться.
Если эти три группы факторов успешно заработают, они обеспечат выполнение всей задачи.
| Автор: Анатолий Комаров Дата: 17.05.2005 Журнал Стройпрофиль 4-05 Рубрика: стройплощадка Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |