Системы автоматизации здания. Их стоимость, отдача, окупаемость
СОВРЕМЕННЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС. СТРУКТУРА КОМПЛЕКСА И ЕГО ОБИТАТЕЛИ
Современный жилой комплекс резко отличается от тех представлений о жилье, которые были широко распространены в нашей стране всего 5-7 лет назад. Создаваемые сегодня жилые комплексы помимо своей основной функции - обеспечения людей жильем - выполняют целый ряд различных дополнительных функций.
В рамках одного подобного комплекса оборудуются помещения под такие социально необходимые объекты, как: физкультурно-оздоровительный комплекс, бассейны, детские сады, теннисные корты, гаражи, офисы, супермаркеты, предприятия сферы обслуживания (прачечные, химчистки, ремонт обуви и т. д.).
Необходимость в создании подобных комплексов продиктована прежде всего их владельцами, людьми состоятельными и требовательными к уровню предоставляемого сервиса. Покупатель, который приобретает квартиру в одном из современных жилых комплексов, справедливо рассчитывает, что сможет получить полный набор необходимых услуг в рамках одного комплекса, избавив себя от необходимости тратить большое количество времени на решение множества бытовых вопросов, которые сопровождают нашу жизнь. Именно это обстоятельство и приводит к появлению жилых комплексов, максимально обеспечивающих потребности их обитателей.
СИСТЕМЫ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЯ КОМПЛЕКСА. РОЛЬ СИСТЕМ В ЖИЗНИ ЗДАНИЯ
Жилой комплекс, включающий в себя помимо жилой части ряд дополнительных объектов, содержит также большое количество инженерных систем, которые в свою очередь обеспечивают функционирование комплекса на должном уровне.
Из чего состоит современный жилой комплекс? Прежде всего этот комплекс в зависимости от своего уровня и статуса имеет развитые системы жизнеобеспечения здания, которые позволяют создать максимально комфортные условия обитания своим жильцам и одновременно оставаться настолько незамеченными, чтобы не вызывать лишнего беспокойства своих обитателей. К системам жизнеобеспечения здания относятся следующие системы:
- лифтовое оборудование, - хозяйственно-питьевое водоснабжение, канализация, дренаж, водостоки, - системы отопления и горячего водоснабжения, электроснабжение и освещение, - противопожарная автоматика, - системы вентиляции и кондиционирования, - индивидуальный тепловой пункт, - охранно-пожарные системы (сигнализация, видеонаблюдение, контроль доступа), - системы, поддерживающие уровень безопасности здания и инженерных систем (контроль затопления кровель, водостоков, канализации, подогрев водостоков, воронок и т. д.).
Чем более насыщено здание различными системами жизнеобеспечения, тем сложнее представляется контроль за состоянием данных систем, своевременное обнаружение износа и неисправностей отдельных узлов, проведение профилактических работ и управление данными системами. Сегодняшние системы жизнеобеспечения - это сложные инженерные механизмы, требующие квалифицированного технического персонала и современных средств диагностики. Одним из основных инструментов, обеспечивающих своевременное и безопасное обслуживание и эксплуатацию перечисленных инженерных систем, является система автоматизации здания (САЗ), или как их еще называют, системы автоматизации диспетчеризации. В последнее время часто стали применяться такие термины, как "умный дом", "интеллектуальное здание" и т. д.
Прежде всего хотелось бы расставить точки над i в принятой терминологии. Под словосочетанием "умный дом" многие представляют себе здание (или квартиру), перешедшее в реальность прямиком из романов писателей-фантастов - наделенную сверхмощным искусственным интеллектом. Однако "умный дом", отражающий подобное представление, на деле является лишь верхушкой айсберга по имени АСУ ТП. И существование свое этот раздел инженерии начал не пять и даже не десять лет назад.
МИФЫ И РЕАЛЬНОСТЬ
Действительно сложные задачи "интеллектуальных зданий" решаются в служебных помещениях, где размещено инженерное оборудование. Именно это оборудование, отвечающее за системы жизнеобеспечения здания, в первую очередь требует автоматизации и контроля. Речь идет о всех тех системах, которые были перечислены выше: системы водоснабжения, отопления, вентиляции, дымоудаления, пожаротушения и т. д. Вся эта внутренняя инженерия незаметно выполняет свои функции, но именно от ее работы зависит спокойное и благополучное существование всех обитателей здания. Остальные атрибуты являются декоративным украшением, несомненно производящим приятное впечатление, но не являющимся жизненно необходимым. На этом фоне сегодня нам всё чаще приходится сталкиваться с термином "интеллектуальное здание". Складывается впечатление, что происходит эксплуатация данного термина с единственной целью - "раздуть" стоимость решения. Как правило, стоимость решений, называемых "умный дом", исчисляется суммой в долларах США с шестью нулями. Это приводит к тому, что многие специалисты строительных компаний и частные заказчики начинают как огня бояться словосочетаний "умный дом", "интеллектуальный дом" и любые их производные. В том числе и тех из них, которые содержат слова "автоматизация" и "диспетчеризация". Это и понятно, их профессиональная квалификация не позволяет сделать выбор в пользу решений с сомнительным соотношением параметров "цена/качество".
С другой стороны, системы автоматизации и диспетчеризации широко применяются в различных отраслях промышленности, обеспечивая аналогичную функциональность, сохраняя при этом вполне сопоставимую стоимость решений.
СТОИМОСТЬ
Для начала определимся с приблизительной оценкой себестоимости строительства. Например, в Москве монолитное строительство обходится застройщику в $600-650 за кв. м, себестоимость блочного строительства - $500-550. При этом монолитное строительство как правило престижнее и значительно дороже для конечного покупателя. Абсолютное большинство элитных новостроек строится именно в формате "монолит-кирпич". Стоимость автоматизации для таких объектов колеблется от $5 до $25 за кв. м в зависимости от функциональности системы и глубины автоматизации. В отдельных случаях стоимость автоматизации может выходить за обозначенные границы как в одну, так и в другую сторону. Эти цифры противоречат широко распространенному стереотипу о невероятной дороговизне систем автоматизации.
При монолитном строительстве стоимость монолита составляет примерно 50 - 60% от всех затрат. На втором месте располагаются затраты на инженерию - на ее долю выпадают 30-40%. Примерно по 3% стоят соответственно электрификация, ОПС и противопожарная автоматика (включая систему дымоудаления). Цена САЗ составляет лишь 1-2% от общих затрат на строительство здания.
ОТДАЧА
Исходя из вышеприведенных цифр, мы получаем любопытное соотношение. Если продолжить выражение пропорций в процентах, то мы увидим, что 1-2% инвестиций контролируют и обеспечивают надежное функционирование более 40% средств, вложенных в здание. Если говорить о конкретных преимуществах САЗ, вот лишь некоторые из них:
- повышение надежности работы оборудования за счет исключения так называемого "человеческого фактора", часто приводящего к авариям и внештатным ситуациям;
- снижение расходов на службу эксплуатации;
- сокращение потребления ресурсов;
- продление срока службы оборудования;
- снижение стоимости страхования здания;
- повышение статуса и стоимости здания.
ОКУПАЕМОСТЬ
Мы не станем рассматривать фактор риска как потенциально окупающий проект, хотя предотвращение аварий и внештатных ситуаций ведет к существенной экономии средств за счет снижения косвенных затрат на ремонтно-восстановительные работы. Рассмотрим только те пункты, которые позволяют сохранить "живые деньги".
o Снижение расходов на службу эксплуатации. Речь идет о сокращении персонала, обслуживающего здание. Если еще несколько лет назад зарплата находилась на весьма невысоком уровне и не рассматривалась как серьезный фактор при экономии средств, то сегодня на зарплату ниже $400-500 в месяц вряд ли можно найти грамотного специалиста. Таким образом, в зависимости от размеров жилого комплекса, ежемесячная экономия может быть весьма ощутимой. Затраты на заработную плату каждого специалиста составляют $6 000-8 000 в год. Сокращение количества рабочих мест на 3-4 единицы дает экономию $18 000-30 000 ежегодно!
o Сокращение энергопотребления. Здесь все достаточно очевидно. В распространенной сегодня практике освещение в местах общего пользования включено 24 часа в сутки. В действительности же необходимое время функционирования освещения лестничных клеток - 4-6 часов в сутки. Т. е. 70-80% времени освещение включено впустую. С помощью системы автоматизации можно сделать процесс включения освещения мест общего пользования полностью автоматическим и более рациональным. Экономия в размере $70 в год с каждой лестничной площадки может показаться смешной, но когда таких площадок в здании несколько десятков, за год набегают тысячи долларов. Добавьте к этому сокращение затрат на расходные материалы и вы получите весьма существенную экономию средств. Кроме того, есть системы вентиляции, отопления, кондиционирования, лифтовое оборудование, которые также потребляют энергоресурсы и далеко не всегда в оптимальном режиме.
Снижение стоимости страхования здания. При существующих годовых ставках в 0,35-0,7% от оценочной стоимости строения для зданий, оснащенных САЗ, предоставляется скидка от 10 до 30%. Размер скидки зависит от глубины автоматизации и степени снижения страховых рисков. В качестве примера рассмотрим небольшое здание с оценочной стоимостью $12 млн. Сумма страховки будет колебаться от $42 до 84 тыс. соответственно. При оснащении здания САЗ и получении вышеуказанной скидки сумма экономии будет составлять от $4,2 тыс. до $25 тыс. Таким образом САЗ полностью окупит себя в течение двух-трех лет. На крупных объектах экономия при заключении договоров страхования может покрывать 100% затрат на создание систем автоматизации только за первый год.
Повышение статуса здания. Здание, оборудованное САЗ, относится к группе более престижных. Это касается как жилья, так и офисных помещений. Соответственно изменяется и стоимость кв. м реализуемой или сдающейся площади, что дает совершенно определенную экономическую отдачу и приводит к прямой окупаемости САЗ.
Нельзя сбрасывать со счетов и коммерческий аспект автоматизации, связанный с теплоучетом, водоучетом и энергоучетом. В случае если речь идет о крупном жилом комплексе, это должно быть выгодно и эксплуатирующей службе и жильцам. Эксплуатирующая организация выступает посредником между поставщиками ресурсов и потребителями. Для проведения взаиморасчетов необходимы инструменты, которые являются частью любой САЗ, четко контролирующие расход по каждому потребителю. При этом эксплуатирующая организация может зарабатывать на разнице тарифов, а жильцы могут экономить за счет оплаты по факту расхода ресурсов, а не по расчетным нормам.
Как видим, системы автоматизации можно рассматривать с самых различных точек зрения. Каждая интересна по-своему.
Автоматизация с точки зрения обитателя. Какой интерес представляют САЗ непосредственно для жильцов зданий? Для человека, проживающего в здании, оснащенном системой автоматизации, последняя - это инструмент, который ограждает жильца от целого ряда социальных и коммунальных проблем. Среди них и безопасность жизни, здоровья и жилья, и работоспособность отдельных систем здания. Системы автоматизации позволяют обитателям здания спокойно заниматься своей работой, проводить полноценно досуг и не тратить ни силы, ни время на бесконечную заботу о своем месте обитания. Каждому из нас хорошо знакомы эти проблемы - это и наличие посторонних в подъезде, и отсутствие своевременного освещения, и неисправность лифтового оборудования, и т. д. и т. п. Решением данных вопросов должны заниматься специалисты службы эксплуатации, это их работа, а САЗ - это инструмент, повышающий качество работы.
Автоматизация с точки зрения эксплуатирующей организации. Прежде всего это возможность обладать максимальным количеством оперативной информации при минимальных затратах. Только так служба эксплуатации способна обеспечить обитателям комфортные условия пребывания. Простой пример. Для своевременного обнаружения перегоревших лампочек необходимо проводить постоянный контроль за состоянием освещения, что возможно, организовав регулярные обходы электриком всего здания или переложив данную функцию на самих жильцов. Понятно, что первый вариант требует больших трудозатрат. При втором варианте вызывается общее раздражение жильцов, у которых нет абсолютно никакого желания и времени выполнять функции службы эксплуатации. В начале статьи был приведен обширный перечень инженерных систем, которые в той или иной степени присутствуют в большинстве современных зданий. Каждая такая система требует своевременного обслуживания, контроля и диагностики. Каждая из них потребляет определенные ресурсы и обеспечивает выполнение тех или иных потребностей обитателей. Сегодня трудно представить, как можно эксплуатировать современные инженерные системы с помощью устаревших инструментов. Так же, как сложно представить, что в качестве транспорта будут использоваться повозки с лошадьми. Кроме того, система автоматизации здания для эксплуатирующей организации предоставляет: а) способ экономить на фонде заработной платы; б) возможность брать дополнительную плату с жильцов за предоставление более качественного сервиса.
Как упоминалось выше, размер экономического эффекта может доходить до $20-30 тыс. ежегодно. В среднем срок окупаемости САЗ составит 1-2 года.
Автоматизация для инвестора. Тема преимуществ автоматизации для жильцов и службы эксплуатации в последнее время достаточно много обсуждается и более менее знакома специалистам. На этом фоне вопрос о преимуществах систем автоматизации для инвесторов представляется мало изученным и не освещенным. Интерес инвестора в создании системы автоматизации здания самый простой - увеличение отдачи от инвестиционного проекта, снижение рисков, повышение инвестиционной привлекательности проекта. Причем затраты на создание системы автоматизации здания составляют $5-20 на кв. м. Эта сумма может быть многократно перекрыта увеличением рыночной стоимости площадей. Например, стоимость жилья, оборудованного системами автоматизации, увеличенная всего на $40 за кв. м при продаже, для здания площадью 40 тыс. кв. м может принести дополнительную прибыль от $800 000 и более. Сокращаются риски, связанные с выходом из строя оборудования и, как результат, исключается причинение вреда оборудованию, зданию, персоналу. Происходит сокращение эксплутационных расходов, а значит уменьшаются сроки окупаемости проекта.
Подытоживая, можно отметить: если сложить вместе все технические и экономические аспекты установки САЗ в строящихся проектах, становится очевидна ее необходимость. К сожалению, сегодняшний строительный рынок не всегда следует этой очевидной логике и зачастую управляется сиюминутными интересами того или иного застройщика. (А интерес этот бывает прост - заработать побольше, потратив поменьше.) Так или иначе, расплачиваться за "экономию средств" приходится и самим застройщикам, и жильцам. Первым - в силу недополученной прибыли, увеличенных расходов на эксплуатацию и снижения интереса со стороны все более требовательных покупателей. Последним - потому как за собственные деньги они получают низкосортный товар.
Несомненно одно - будущее контроля инженерных узлов здания за системами автоматизации. Это удобно, экономно и эффективно. И совсем скоро в газетных разделах купли-продажи недвижимости рядом с традиционными колонками "монолит/кирпич, лифт, телефон, автостоянка" появится скромная колонка "САЗ". И те дома, в которых эти средства автоматизации будут присутствовать, получат неоспоримое преимущество. Ведь, как нам всем хорошо известно, купить хорошую вещь - это одно, а вот позволить себе ее содержать - совсем другое. И здесь как никогда необходимы инструменты, позволяющие в том числе оптимизировать затраты на эксплуатацию.
| Автор: Л. Е. Лигун Дата: 24.03.2005 Журнал Стройпрофиль 2-1-05 Рубрика: интеллектуальное здание Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |