Новосибирск строится
Строительная отрасль Новосибирска в 2005 г. переживала явный подъем. Объем ввода жилья в Новосибирской области составил около 850 тыс. кв. м (против 702 тыс. кв. м в 2004 г.). В самом областном центре в 2005 г. сдано около 500 тыс. кв. м жилья. Годовой прирост ввода жилья — 21 %, что по местным меркам немало. По словам первого заместителя мэра Новосибирска Владимира Шумилова, в ближайшие 2–3 года реально достигнуть миллионной (почти советской!) квадратуры сдачи. Однако аналитики строительного рынка уверены: темпы развития были бы гораздо выше при решении проблемы нехватки необходимых материалов. Кроме того, по мнению Шумилова, к «милионным» объемам сдачи жилья объективно не готова сама экономика города. Действующая риэлторская система не в силах переварить подобный объем, а ипотечная система, которая могла бы в этом помочь, пока работает не в полную силу. Впрочем, даже при нынешнем «полудействующем» состоянии этой системы рынок ипотечных кредитов в Новосибирской области вырос за год в пять раз, наблюдается тенденция снижения банковских процентных ставок по кредитам.
Кто строит Новосибирск
Основу новосибирского строительного рынка составляют небольшие компании, работающие на 3–5 площадках. При этом основная проблема подобных компаний — обеспечение необходимыми стройматериалами. В прошедшем году строительная отрасль области ощутила дефицит кирпича в «горячий» сезон (с мая по сентябрь). Для региона это достаточно серьезная проблема, поскольку именно кирпичное строительство является в области доминирующим: по данным 2004 года, 70 % домов-новостроек имеет кирпичное исполнение (против среднероссийского показателя в 50 %). Особенно дефицитной позицией оказался лицевой кирпич, так как в области практически нет собственных крупных производителей этого материала и поставляется он из Томска и даже подмосковного Голицино.
«Голодание» стимулирует укрупнение строительных компаний — строительные холдинги, как известно, структуры более самодостаточные. Ободряющими примерами для новосибирцев служат барнаульская компания «Горизонт», Томская домостроительная компания, красноярские «Сибиряк» и «Монолитстрой» — операторы холдингового типа.
Самообеспеченность строительными материалами, способность самостоятельно вести весь строительно-инвестиционный цикл и, соответственно, более высокая, нежели у одиночек, доходность — эти плюсы холдингового структурирования признаются практически всеми участниками новосибирского строительного рынка. Однако процесс укрупнения и слияния идет медленнее, чем в соседних регионах. Так, идея создания холдинга ЖБИ-заводов, предложенная восемь лет назад, до сих пор остается в стадии благого намерения.
Между тем, логика развития рынка подталкивает к переходу от единичных объектов к освоению больших площадок, к практике поквартальной застройки. В этой сфере конкуренцию новосибирским фирмам начали составлять иногородние холдинги — столичные и даже томские. Например, у Томской домостроительной компании есть планы на сегмент, который новосибирские фирмы оставили без внимания, — крупнопанельное домостроение.
Строим без плана
Вопрос о необходимости пересмотра генерального плана развития Новосибирска поднимается городскими СМИ с удручающим постоянством. Однако и в 2005 г. новый генплан не появился. Владимир Шумилов уверен, что главный изъян прежнего плана (1985 года) — отнюдь не его расхождение с современными социально-экономическими реалиями (они-то как раз оказались предугаданы достаточно четко — даже в прогнозе уровня автомобилизации погрешность составила всего 10–15 %), а его невыполнение по многим позициям. Согласно этому генплану, сейчас в Новосибирске должно было бы действовать четыре автомобильных моста, четыре линии метро и около пяти многоярусных дорожных развязок. Однако пока Новосибирск вынужден обходиться двумя мостами. Третий мост существует даже не в проекте, а в виде проектного намерения — подготовка к конструкторским работам только началась. Готовится обоснование инвестиций, уточняются границы участка под мостовой переход и подъездные пути (суммарная протяженность подъездов и самого моста составит 7 километров). В пуле проектных организаций «первая скрипка» достанется ООО «Гипротрансмост». По предварительным расчетам, мост со всеми подходами и развязками обойдется в 12,5 млрд. руб. Решено привлечь средства застройщиков участков, расположенных в зоне примыкания будущего моста. Еще один важный инфраструктурный проект — реконструкция автовокзала. На месте крошечного вокзальчика начала 60-х гг. к лету 2007 г. должен появиться многоэтажный вокзальный комплекс с крытыми посадочными площадками, предприятиями общепита и офисами туристических агентств. Строительство ведется тремя очередями. Офисная часть комплекса уже обрела форму, начались работы на второй очереди, где разместятся пищевые предприятия, а третья часть комплекса с комфортабельными залами ожидания заменит собой ныне существующий вокзал, давно получивший множество язвительных прозвищ.
Таким образом, новое планировочное ядро городского центра приобретет четкое акцентирование, необходимое для формирования «нового речного фасада» Новосибирска. Стоит напомнить, что визуальный поворот лица города к Оби — задача, над которой новосибирские архитекторы бьются как минимум 20 лет. И новые высотные доминанты в этом деле станут, без преувеличения, новыми вехами. В ближайшее время в береговой панораме Новосибирска появятся еще как минимум три «восклицательных знака» — 22-этажный жилой дом в створе новой Ипподромской магистрали, бизнес-центр «Академия», увенчанный ажурной, дизайнерски проработанной радиомачтой, уже упомянутый небоскреб на улице Маковского и, наконец, высотное офисное здание на набережной.
Необходимое городу «по статусу» высотное строительство спешно осваивается строительными компаниями, ускоренными темпами ведется проработка соответствующей нормативной базы. Для этого новосибирские строители летали в столицу перенимать опыт у Департамента архитектуры и строительства правительства Москвы. Кстати, определенный опыт есть и у соседних регионов: новосибирские «жилищники» пока не возводили дома выше 16–18 этажей, однако барнаульская компания «Горизонт» уже планирует построить в Новосибирске 46-этажный дом высотой в 150 м на 240 тыс. кв. мжилой площади. Сейчас разрабатывается документация проекта, а само строительство намечено на 2006 г.
Еще одна позиция, которая будет отражена в новом генплане, — увеличение количества скверов и парковых зон. Все «дикие» лесополосы и пустыри будут учтены, оценены, часть из них получит право на существование, порядковые номера, названия и точные адреса. В условиях плотной застройки исторических центров города этот шаг считается наиболее важным. Кстати, внимание к «зеленой зоне» города в 2005 г.приобрело, наконец, определенные векторы развития.
В новом, столь мучительно рождающемся генплане концептуальную проработку имеет около 60 % городской территории. Определено около 30 перспективных зон застройки. Центр и крупнейшие периферийные районы получили детальную планировку, однако к утверждению готовый генплан будет представлен не раньше 2007 г.
Внешние возможности
В 2005 г. в Новосибирске состоялся дебют китайских генподрядчиков — российско-китайская компания «Арго» построила под ключ трехэтажный торговый центр площадью в 12 тыс. кв. м. Альянс с китайской компанией позволил инвестору проекта — новосибирской компании «Комплексстрой» — сэкономить до 30 % средств. В коллегиальной среде этот проект получил одобрительную оценку, как и сама идея привлекать китайские компании на роль генподрядчиков. По прогнозам самих участников рынка, практика сотрудничества с Китаем достойна расширения, и основные надежды потенциальные инвесторы связывают с высотным строительством: в Китае лучше, чем в Сибири, отработана технология «быстрого» монолитного строительства.
Внедренческая фирма «Силикон» наладила в Иране производство неавтоклавного ячеистого бетона. Эта технология оказалась востребованной: в Иране много сырья для такого материала — барханного и приморского песка. Недостаток кирпича тоже может быть восполнен. Институт химии твердого тела и механохимии Сибирского отделения Российской академии наук разработал для строительной отрасли Китая безглинную технологию производства кирпича. В Китае традиционный кирпич — это, без преувеличения, дорогое удовольствие. Дело в том, что китайская глина богата редкоземельными материалами. Потому китайские власти решили, что изводить это драгоценное сырье на кирпичи слишком расточительно, и озаботились поиском замены. Альтернатива — технология создания прочных клеевых силикатных соединений — была найдена сибирскими химиками. Сырьем для «альтернативных» кирпичей может быть рисовая шелуха и песок, а строительный мусор и битое стекло можно «конвертировать» в реалистичную «гранитную» плитку и стеклоблоки. Строительство заводов по производству «сибирских рисовых кирпичей» уже началось.
Решение проблемы со стройматериалами планируют взять на себя и местные компании. Например, группа компаний «РАТМ» планирует построить в области цементный завод с годовой производительностью в 1,2–1,8 т цемента. Строительство должно начаться 1 января 2006 г., а на проектную мощность завод выйдет в 2008 г.
Компания «Сибирский цемент» купила два бетонных завода производства турецкой фирмы Elkon. Рассчетная мощность каждого — 100 кубометров товарного бетона в час, а за год строительный рынок региона получит по 90 тысяч кубометров. Первый завод размещен в Новосибирске, второй — в Красноярске. На каждом предприятии будет свой автопарк «миксеров» для доставки бетона на площадки покупателей. Это первый шаг «Сибирского цемента» в создании сети цементных заводов по всему Сибирскому федеральному округу.
| Автор: Игорь Смольников Дата: 27.01.2006 Журнал Стройпрофиль 1-06 Рубрика: представляем регион Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |