Доступное жилье: ориентация на интересы потребителей
Несколько лет тому назад в нашей стране была провозглашена «Реформа ЖКХ». Потребитель с надеждой вздохнул. Наконец-то. Действительно, трубы повсеместно прохудились. Только за последние 6 лет уровень аварийности в системе ЖКХ вырос более чем в 10 (!) раз. Целые жилые кварталы нередко оставались без воды и тепла. Особенно в зимнее время. И вот минуло три года реформы. Чего же удалось достигнуть? Тарифы выросли многократно. Оплата жилья тоже. Качество обслуживания осталось практически на прежнем уровне. В итоге, реформа свелась лишь к изыманию денег у потребителей. Старые трубы в домах жильцы меняют за свои средства.
Сегодня на повестке дня появилась новая идея. Национальная программа «Доступное жилье». Заманчиво. Привлекательно. Однако и здесь не все так просто.
В основе программы — максимальное удешевление строительства жилья. Цель благородная. Прибыли строительных компаний «зашкаливают». И здесь есть предмет для обсуждения. Но существует и другая сторона медали. А о ней говорится значительно меньше. Это качество самого жилья. И нереализованные возможности его повышения.
Действительно, похожая программа уже была во времена Н. С. Хрущева. Потолки — 2,6 м. Кухня — 4,5 кв. м. Прихожая еще меньше. Комнаты чаще всего смежные. По площади чуть больше ж.д. купе. Хорошо еще, что такие дома начали строить из кирпича. Кому-то повезло больше. Позднее появились панельные хрущевки. Но ведь все это было почти 50 лет тому назад. И время подобного жилья ушло в прошлое. Сегодня в Москве все такие дома повсеместно сносятся. Они не отвечают современным представлениям потребителей ни о качестве жилья, ни о качестве жизни.
Низкие потребительские свойства подобного жилья во многом определялись следующим. Во-первых, экономической ситуацией в стране. Во-вторых, существовавшим тогда четким разделением функций и,соответственно, организаций. Строили одни. Эксплуатацией занимались другие. Хотя и те и другие были государственными. А за жилье и эксплуатационные услуги, естественно, платили третьи — потребители. При таком подходе и качество жилья, и качество эксплуатации полностью определялись «сверху». Системы учета мнения потребителей просто не существовало.
При таком подходе все, кто строил, были ориентированы исключительно на применение самых дешевых материалов и технологий. Тем более, что особого-то выбора тогда у строителей практически и не было. Экономическая эффективность строительства определялась на основе единственногокритерия — «минимум затрат на строительство». Соответственно учитывались только первоначальные одноразовые затраты. Последующие эксплуатационные затраты в расчет не принимались. Каков же результат такой технической политики, долгие годы существовавшей в нашем строительстве?
По данным Госстроя России, все без исключения объекты, построенные в нашей стране, по своим теплотехническим характеристикам уступают западным аналогам минимум в 3–4 раза. В итоге — хроническая несбалансированность решений. Недостатки одних параметров компенсируются «избыточностью» других. Издержки и неразумная экономия при строительстве приводят к необходимости непропорционально большего увеличения затрат на обогрев и теплоснабжение таких «максимально дешевых» (при строительстве) объектов. Уже через 3–4 года эксплуатации последние превосходят «экономию», полученную на этапе строительства. И чем дальше, тем эта разница становится больше. Но эти затраты уже вынужден нести потребитель.
При таком подходе к строительству любые возводимые объекты являются заведомо энергорасточительными. Более того, попытка реализовать на них уже в процессе эксплуатации объекта какие-либо энергосберегающие решения или мероприятия, неизбежно потребует непропорционально больших затрат, чем если бы они учитывались в проекте с самого начала. Всего этого можно было бы избежать, если бы при формировании структуры «стоимости объекта» в нее включались все затраты, в том числе и последующие затраты на эксплуатацию объекта.
Особенно уязвимыми в этом плане оказываются именно инженерные системы, где традиционно строителями используются устаревшие и самые дешевые материалы и технологии. Данные системы «скрыты от глаз потребителей» и, по мнению строителей, не являются определяющими при оценке «коммерческой привлекательности» объекта. А то что уже через год-два после окончания строительства эти системы станут настоящей «горячей точкой» объекта, то теперь это уже забота потребителей, а не строителей. Ведь срок гарантии закончился.
Что же касается запорной арматуры, то в качестве нее использовались, да и сегодня продолжают использоваться, различные, но неизменно самые дешевые вентили, задвижки и т. д. Срок их службы не превышает 3–5 лет. Естественно, они требуют регулярной замены. И тоже за счет непропор-ционально больших затрат потребителя.
Еще больший «букет проблем» возникает в связи с низким качеством используемых трубопроводных систем. Долгие годы здесь традиционно применяются стальные трубопроводы. Приверженность строителей таким устаревшим системам не поддается никакому разумному объяснению. В самом деле, за последний год стоимость металла увеличилась почти вдвое. В итоге, самые лучшие импортные пластиковые трубопроводы оказались сегодня намного дешевле обычной «оцинковки». Различия же в трудоемкости и скорости выполнения монтажных работ оказываются еще более внушительными. И тем не менее…..
Более того, продолжает широко использоваться устаревшая технология монтажа стальных трубопроводов. В угоду экономии трубы свариваются между собой, а не соединяются на резьбе. При такой технологии монтажа неизбежно «сжигается» слой оцинковки в месте сварки соединений. В результате в трубопроводной системе изначально появляются «слабые звенья». Уже через несколько лет после окончания строительства они начинают «напоминать о себе» периодическими протечками, затоп-лениями и более серьезными авариями, не говоря уже о низком качестве питьевой воды в стальных трубопроводах.
Всего через 5–6 лет эксплуатации такие трубопроводы, особенно на верхних этажах, зарастают изнутри настолько, что их проходное сечение уменьшается более чем наполовину. А это уже требует повышенных затрат электроэнергии на эксплуатацию насосного оборудования или даже установку новых, более мощных и соответственно более дорогостоящих насосов. В противном случае неизбежны перебои с подачей воды и тепла на верхних этажах зданий. Но и эти, уже эксплуатационные, затраты вновь тяжелым бременем ложатся на плечи потребителей, обрекая их на бесконечное «штопанье дыр» и непрерывные контакты с сантехниками. И этот перечень проблем можно перечислять очень долго.
Качество и безаварийность внутренних трубопроводных систем имеют для Санкт-Петербурга особое значение. Тому много причин.
Первая — в городе много уникальных объектов, к которым предъявляются высочайшие требования по их сохранности и защите от любых случайностей. Ориентация на использование устаревших материалов и технологий в угоду мифической экономии строительных организаций может обернуться несоизмеримыми и даже невосполнимыми потерями не только для города, но и для мировой культуры. Печальные примеры, увы, уже не редкость.
Другая причина — коренные изменения, которые произошли сегодня на рынке жилья. Кардинально изменилась роль потребителя. Фактически он выступает в роли заказчика. Ведь жилье строится на его «кровные». Это означает, что теперь потребитель может непосредственно влиять на качественные параметры объекта. Более того, и в дальнейшем, когда дом будет построен, потребитель может участвовать в создании ТСЖ, управлении и эксплуатации дома.
Отмеченные обстоятельства свидетельствуют о том, что сегодня ко всем вновь строящимся и реконструируемым в Санкт-Петербурге объектам должны применяться качественно иные критерии оценки их эффективности. А именно «минимизация риска», «минимизация потенциального ущерба» и уж никак не критерий, обеспечивающий «минимизацию затрат исполнителя».
Все потребители строительных услуг должны обратить на данный критерий особое внимание, ибо это в его интересах. Как уже отмечалось выше, в нашем строительном комплексе продолжает действовать старый и порочный критерий, учитывающий только одноразовые затраты на этапе строительства. К сожалению, данный критерий лежит и в основе последних нормативных документов по составлению смет в строительстве, вышедших в 2001 г. Если продолжать следовать этим документам, то нам еще очень долго придется ждать того дня, когда начнется у нас строительство домов, где будут использованы энергосберегающие технологии. Ведь они, естественно, сопряжены с затратами и удорожанием строительства. Потребитель же, стремящийся уже сегодня думать об экономии эксплуатационных затрат, должен проявить инициативу и заинтересованность, чтобы найти эту «золотую середину» — баланс между первоначальными затратами на строительство и последующими затратами на эксплуатацию жилья.
Все сказанное в полной мере относится и к объектам, строящимся по программе «Доступное жилье». От активности самих потребителей будет зависеть то, какими качественными и эксплуатационными свойствами будут обладать такие объекты. Какими инженерными системами они будут укомплектованы. Потребитель всегда должен помнить следующее: чем дешевле будет жилье на этапе строительства, тем дороже обойдется последующее его содержание. И, наоборот, если с самого начала в проект дома заложить разумные требования по энергосбережению, то завтра это обернется для него значительной экономией эксплуатационных затрат. Учитывая непрерывный и опережающий рост цен на все энергоресурсы, данное обстоятельство просто нельзя игнорировать.
На строительном рынке Петербурга имеется достаточно большой выбор различных самых современных пластиковых трубопроводов. Они различаются по технологии монтажа, цене и качеству. Однако лишь немногие из них отвечают оптимальному соотношению показателя «цена/качество». И поэтому, если ориентироваться на самые дешевые и недостаточно надежные трубопроводы, то через некоторое время можно получить тот же «букет проблем», что и при установке стальных труб. Важно также четко выдерживать технологию монтажа и использовать трубы и соединительные элементы одного производителя.
Нередки случаи, когда опять же в угоду сиюминутной экономии нарушается технология монтажа. Монтаж выполняют люди, не имеющие специальной подготовки, не говоря уже о наличии у них сертификатов. Известны случаи, когда подрядчик вместо качественных трубопроводов, указанных в проекте, монтирует другие, более дешевые и соответственно менее надежные трубопроводы. Последствия для потребителей очевидны. Тем самым происходит дискредитация самой идеи современных пластиковых трубопроводов. Поэтому необходимо со всей серьезностью отнестись к выбору не только материалов для трубопроводов и их производителя, но и подрядной организации — исполнителя работ.
Сегодня все работы по монтажу или замене стояков, как и магистральных трубопроводов в старом фонде, могут быть выполнены при использовании лучших импортных трубопроводов и комплектующих практически в смете стальной трубы. При грамотном и комплексном решении этих вопросов заказчик окажется только в выигрыше, ибо квалифицированный подрядчик может предоставить существенно увеличенные сроки гарантии, например 3–5 лет и более. А это немалая статья экономии затрат потребителей на эксплуатацию трубопроводов.
По всем поднятым в настоящей публикации вопросам желающие могут получить необходимые консультации и разъяснения, а при желании и решить практические вопросы.
| Автор: А. В. Гаас Дата: 05.06.2006 Журнал Стройпрофиль 4-06 Рубрика: водоснабжение. водоотведение Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |