Жилищное строительство в России: реалии и перспективы
Простые цифры и выводы
Ни для кого не секрет, что сектор жилищного строительства в нашей стране по своим объемам и темпам значительно уступает соответствующему разделу экономики развитых стран. Как показывает статистика, на одного россиянина приходится в среднем 20,7 кв. м жилых помещений, в то время как на каждого жителя перенаселенного Китая — порядка 27 кв. м, а гражданина США — 70 кв. м.
По данным Росстата, в 2006 г. в России было введено в эксплуатацию 50,2 млн. кв. м жилья, что на 15% превышает итоги 2005 г., а в первом полугодии текущего года построено 22,38 млн. кв. м, то есть на 42% больше, чем в аналогичный период 2006 г. Казалось бы, наметилась позитивная тенденция решения жилищной проблемы, но говорить об этом еще очень рано.
Для того чтобы компенсировать квадратные метры, выбывающие в результате износа (около половины всех жилых помещений в России было построено до 1970 г.), а также сбалансировать спрос и предложение на рынке, необходимо строить порядка 1 кв. м в год на человека, но к настоящему моменту в среднем возводится не более 0,33 м.
Другая проблема — постоянный рост стоимости жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.
В прошлом году он достиг рекордно высоких показателей в различных регионах: от 30 до 105% — в Москве, в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге — до 200%. Такая ценовая динамика лишила возможности приобретения квартир сотен тысяч россиян.
Среди причин, обусловивших повышение стоимости, можно отметить подорожание строительных материалов и совокупный спрос на жилые помещения, превысивший предложение. Наряду с этим, по мнению аналитиков, стоит увеличение нормы прибыли девелоперов, которая в несколько раз превышает доход девелоперов США и Европы. «Себестоимость строительства и конечная цена квадратных метров давно и сильно разошлись», — резюмирует Александр Ортенберг, генеральный директор российского отделения генподрядной компании Starbag. Несмотря на тот факт, что в первом квартале 2007 г. рост цен в значительной мере замедлился, эксперты прогнозируют их увеличение еще на 10–40% до конца года.
Жилищное строительство сегодня…
Ключевым элементом государственной жилищной политики в России является программа «Доступное и комфортное жилье…», одной из составляющих которой стало ипотечное кредитование населения. В первой четверти 2007 г. было выдано кредитов на сумму 82,3 млрд. руб., что на 4% больше, чем в первом полугодии 2006 г. При этом всего лишь около 6–7% россиян, желающих приобрести жилье, пользуются подобной услугой, тогда как в странах Европы — порядка 60%, в США — 90%.
Причина состоит в том, что ипотека в России появилась относительно недавно — несколько лет назад, ее механизм не отлажен полностью, тогда как в развитых странах отработанные десятилетиями схемы делают покупку жилья в кредит действительно выгодной. Российские банки тоже сравнительно недавно снизили первоначальные взносы по ипотечным кредитам, а некоторые и вовсе от них отказались, что является обычной практикой для европейских и американских банков.
Рост объемов ипотечного кредитования свидетельствует не только об увеличении спроса на кредиты, но в значительной мере отражает рост цен на рынке жилой недвижимости. По мнению банкиров, ипотека в нашей стране получила бы более широкое распространение, если бы не текущий уровень цен, который в большей степени обусловлен дисбалансом спроса и предложения. «До сих пор мы не дошли даже до уровня 1987 г. Спрос огромный, жилья как не хватало, так и не хватает», — отмечает Александр Шерстюков, управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы.
Существует несколько факторов, оказывающих влияние на снижение темпов строительства жилой недвижимости. Один из них — законодательные ограничения, например, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу в 2006 г. Он ввел новые правила игры: срок получения пакета исходно-разрешительной документации увеличился от одного до двух лет. В результате в начале года предложение жилья на первичном рынке снизилось до 50% по сравнению с соответствующим периодом 2005 г. В данный момент ситуация несколько стабилизировалась: крупные компании адаптировались к требованиям действующего законодательства, тогда как недобросовестные застройщики, а также компании с непродуманной финансовой политикой покинули рынок.
Другой причиной, по мнению аналитиков, является отсутствие государственного стимулирования увеличения объемов строительства. Как показывает практика, девелоперам выгоднее строить меньше жилых помещений и продавать их дороже, нежели сдавать в эксплуатацию больше квадратных метров, способствуя тем самым снижению рыночных цен.
Свою лепту вносит и нехватка участков, пригодных для возведения жилых домов. По оценкам экспертов, в нашей стране не более 1% всех земель предназначены для жилищного строительства, остальные считаются непригодными для этой цели по тем или иным причинам. Проблема может быть решена только на государственном уровне: необходимо основательно пересмотреть законодательную базу и отменить целый ряд ограничений, а также упростить механизм перевода земельных участков в необходимую категорию.
И, наконец, проблема инфраструктуры, а вернее — ее отсутствие. В последнее время застройщикам все чаще предлагают участки «в чистом поле», где нет ни коммуникаций, ни энергетических сетей, ни автомобильных дорог. Девелоперам не выгодно финансировать создание инфраструктурных объектов.
Несмотря на проблемы, препятствующие развитию национального проекта «Доступное и комфортное жилье…», существуют и некоторые позитивные моменты. В частности, в последнее время власть пытается найти точки соприкосновения с девелоперами и застройщиками. Живой пример — взаимодействие государственных органов с общественной организацией малого и среднего предпринимательства «Опора России», в рамках которого бизнесмены стремятся добиться понимания и поддержки чиновников для решения важнейших проблем строительной отрасли — совершенствования законодательной базы, упрощения механизма изменения категории земель, а также стимулирования роста объемов строительства.
Кроме того, как уже упоминалось, тенденция развития ипотечного кредитования, на которое делают ставки и власть, и бизнес, и рядовые граждане, в целом является позитивной. В частности, ипотека больше не является привилегией, которую могут получить жители столицы: выдачу кредитов осуществляют все больше региональные банки. При этом спрос на них в регионах является достаточно высоким. Так, в Сибирском федеральном округе за первый квартал текущего года было выдано около 15 млрд. руб., приблизительно такую же сумму предоставили своим клиентам банки Приволжского округа.
«Проблему с жильем в нашей стране решит только кардинальное изменение условий строительства. Эта проблема зависит от двух факторов — доступности жилья и его наличия», — подводит итоги Александр Шерстюков. По его словам, ипотека не решит проблему наличия жилья, но сможет приблизить срок его приобретения.
…И завтра
«Объемы строительства жилья в России в 2010 г. должны превысить показатели лучших советских лет», — такой прогноз динамики рынка дал министр регионального развития РФ Владимир Яковлев. В советские времена пик строительства пришелся на середину восьмидесятых, когда ежегодно сдавалось в эксплуатацию порядка 76 млн. кв. м жилых помещений. В 2010 г. в рамках проекта «Доступное и комфортное жилье…» власти планируют возведение 80 млн. кв. м. жилья. Это, безусловно, в определенной мере уравновесит спрос и предложение на рынке и приведет к некоторому снижению цен. Однако не стоит забывать, что для стабильного развития рынка необходимо вводить в эксплуатацию как минимум 1 кв. м жилой площади в год на человека, а значит необходимо строить 145 млн. кв. м в год — показатель труднодостижимый в ближайшем будущем.
Говоря о перспективах жилищного строительства, нельзя не коснуться фактора, который оказывает непосредственное воздействие на первичный рынок жилья — текущее состояние и тенденции развития рынка строительных материалов. Эксперты в один голос утверждают: строить в России дорого.
Одной из основных причин сложившейся ситуации являются низкие темпы развития отечественного рынка, обусловленные небольшим числом производителей, не слишком высоким качеством стройматериалов, а также слабой конкуренцией. Однако ввиду роста сектора жилищного строительства, аналитики прогнозируют стремительное развитие рынка стройматериалов в следующие 2–3 года. Это прежде всего касается производства «базовых» материалов, таких, как цемент, бетон, кирпич и сухие строительные смеси.
В текущем году планируется произвести порядка 53 млн. т цемента. Потребность в нем составляет 57 млн. т. К 2010 г. прогнозируют почти двойное увеличение производства — до 90 млн. т. Это особенно важно ввиду того, что рынок цемента монополизирован — более 50% приходится на компанию ЗАО «Евроцемент групп», которая, повышая цены, в значительной мере влияет на первичный рынок жилой недвижимости.
Эксперты говорят и об увеличении объемов производства кирпича. На сегодняшний день рост составляет 8–10% в год, и этого явно недостаточно для обслуживания потребностей строительства. Однако при существующих производственных мощностях увеличить его выпуск до требуемых объемов возможно не ранее чем через 6–7 лет. Примерно также обстоит дело и с производством бетона. Более быстрый рост объемов выпуска продукции (порядка 25% в год) обеспечивают производители сухих строительных смесей.
Недостаток материалов отечественного производства обеспечивает постоянное удорожание себестоимости строительства. «За год только кирпич подорожал почти на 50%. Аналогичными темпами дорожают и другие материалы», — комментирует ситуацию Анатолий Морозов, генеральный директор «МИАН-Девелопмент». При этом до 80% стройматериалов являются реэкспортными: российские компании поставляют на запад сырье, а покупают изготовленные из него материалы.
На волне технологии
Для того чтобы увеличить объемы жилищного строительства, необходимо работать над снижением себестоимости объектов и уменьшением сроков строительных работ. В 60–70-е годы прошлого века данная проблема решилась довольно своеобразно: приоритет был отдан монтажу недорогих панельных конструкций. Инженеры экономили на площади жилых помещений, высоте потолков, толщине стен и качестве строительных материалов. При этом не брались в расчет огромные теплопотери, высокие транспортные издержки, не говоря уже о качестве домов.
Ситуация изменилась за последние несколько лет, когда при расчете себестоимости стали учитывать и многие другие факторы, помимо цен на строительные материалы. «В настоящее время строительство в России переживает самую настоящую революцию. Развитие рынка настоятельно диктует следующие основные требования: высокое качество вновь возводимых зданий и минимальная окончательная стоимость постройки», — говорит В. Ф. Петров, доцент кафедры архитектурного проектирования Архитектурно-строительного университета. Компании, оперирующие на отечественном рынке стройматериалов, предлагают технологические решения, которые позволят улучшить качество строений и минимизировать бюджет проектов.
Например, применение теплоизоляционных материалов с улучшенными характеристиками — плит двойной плотности для утепления плоских кровель, вентилируемых и тонкоштукатурных фасадных систем, патентом на выпуск которых обладает компания ROCKWOOL, и других новинок — может снизить стоимость монтажа на 15–25%, сократить сроки строительства на 10–15%. Суть ноу-хау в том, что одна плита теплоизоляции имеет два слоя: жесткий верхний и менее плотный нижний; это позволяет ограничиться укладкой одного слоя теплоизоляции вместо двух, что прежде всего отражается на снижении временных и трудозатрат, количестве необходимого крепежа.
Стоит отметить и вклад готовых фасадных и кровельных систем в сокращение сроков и экономию на стоимости работ. Такие системы представляют собой комплект материалов, необходимый для монтажа фасада или кровли, а в некоторых случаях компании-производители предоставляют и дополнительные услуги. Например, поставки могут сопровождаться выполнением специалистами компании консалтинговых услуг и проведением обучения, а также шефмонтажа. При наличии готового, подобранного на совместимость набора компонентов и при умении монтировать системы сокращаются сроки выполнения работ на объекте и значительно увеличивается качество зданий.
Еще одним методом, позволяющим сократить сроки сдачи сооружений в эксплуатацию, является создание бетонных полов и перекрытий по технологии TREMIX. Она подразумевает применение железобетонных закладных направляющих, обеспечивающих повышенную прочность швов, а также механизированную поверхностную отделку, которая способствует упрочнению поверхности. Однако наиболее важными этапами в технологии можно считать виброобработку бетонной смеси в процессе ее укладки и вакуумирование. Они позволяют на 10–25% снизить водоцементное отношение, добиться уплотнения структурного каркаса бетона и уменьшения его пористости, что увеличивает износостойкость вакуумированного бетона в 30 раз по сравнению с обычным. Таким образом, срок службы конструкции увеличивается, снижаются расходы на ремонт, а значит и суммарные расходы на ее создание и содержание. Если же говорить о сроках, то вакуумированный бетон набирает 70% прочности всего лишь за 7 дней, тогда как обычный — за 28.
Все большее распространение получают газосиликатные блоки. Одной из компаний-производителей является компания Hebel. Согласно расчетам производителей, применение газосиликатных блоков позволяет сэкономить до 40% на монтаже стен за счет снижения трудоемкости кладки и расхода смеси.
Альтернативой традиционному строительству является использование технологии Velox — метода монолитного бетонирования с использованием несъемной опалубки — щепоцементных плит. Помимо повышения скорости работ технология позволяет экономить на демонтаже опалубки, как это происходит при обычном монолитном строительстве. По мнению производителей, использование технологии позволяет снизить себестоимость монолитного строительства на 15–20%.
Резюмируя вышесказанное, необходимо отметить, что тенденции жилищного строительства в нашей стране зависят как от государства и девелоперов, так и от производителей строительных материалов. Достижение требуемого объема жилищного строительства возможно только при реализации интересов всех игроков рынка. При этом большую роль играет создание новых стройматериалов и внедрение инновационных технологий, которые способствуют уменьшению себестоимости строительства, а значит и увеличению числа строительных площадок.
| Автор: по материалам редакции Дата: 30.10.2007 Журнал Стройпрофиль 7-07 Рубрика: стройплощадка Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |