Сочи — третья столица России
До сих пор в России было принято говорить о двух столицах — Москве и Санкт-Петербурге. С победой Сочи в олимпийской гонке заговорили о появлении третьей — южной столицы страны. Правда, чтобы дорасти до этого статуса, Сочи предстоит сделать еще очень многое, но масштаб заявленных инвестиций и жесткий deadline (2014 г.) заставили даже скептиков поверить, что сказка станет былью. Сегодня трудно с уверенностью сказать, сможет ли Сочи после окончания Олимпиады приобрести статус круглогодичного курорта мирового уровня, но нет сомнений, что за ближайшие 6 лет город преобразится. И в первую очередь это должно сказаться на состоянии инфраструктуры и рынке недвижимости.
Цены: мифы и реальность
Основная масса покупателей сочинских новостроек — это жители Москвы, Санкт-Петербурга и Северного региона. Если в Москве в 2006 г. иногородние покупатели на первичном рынке составляли 50–60%, а в Петербурге — около 10%, то в Сочи практически вся недвижимость в жилых комплексах бизнес-класса покупается иногородними. Разумеется, жилье покупается не для переезда в Сочи, а для отдыха. Не случайно именно сегмент «курортных» новостроек переживает в городе самое бурное развитие. В последние три года московские компании стали одной из главных движущих сил на местном рынке недвижимости. В частности, Программа московского правительства по межрегиональному сотрудничеству в строительной сфере, которая реализуется с 2002 г., «добралась» до Сочи в 2004 г. В рамках этой программы на местный рынок вышли такие компании, как «Мосжилкомплекс», «Декра», «Интеко», «Алые паруса» и ГВСУ Центр. В 2005–2006 гг. усилилось присутствие на местном рынке инвесторов из других регионов России, а в последнее время высокую активность проявляют и крупные непрофильные компании федерального уровня. В СМИ в течение минувшего лета не раз звучало мнение, что Сочи оказался единственным городом, где в этом году произошел существенный рост цен. Однако, если судить по статистике на конец сентября, это не совсем так. После «эмоционального» взлета цен на 30% сразу после решения МОК спрос быстро сократился, и сейчас, по данным информационного агентства Dailystroy, застройщики тихо возвращаются на исходные позиции, маскируя снижение цен под различные скидки и бонусы. Тем не менее в позитивной ценовой динамике мало кто сомневается. Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», убежден, что самый большой рост цен уже в прошлом: рынок на сегодня уперся в потолок платежеспособного спроса, и никакая Олимпиада этого не изменит. Кстати, прошлый год для рынка Сочи тоже был не самым «урожайным», если судить по темпам роста цен. В 2006 г., по данным компании «НЕГоциант», средняя цена в городе выросла примерно на 50% (с $1 411 до $2 124). Для сравнения: в Москве, Казани и Перми рост превысил 70%, а в таких городах, как Волгоград, Омск, Ярославль, Нижний Новгород, Екатеринбург и Санкт-Петербург, цены подскочили на 90–120%. Правда, в компании «Мегаполис» уверяют, что цены на квартиры в некоторых элитных жилых комплексах в Сочи выросли за 2006 г. почти в два раза. В 2007 г. рост цен в Сочи замедлился: к маю средняя цена поднялась до $2 818 за кв. м (на 32%), но затем началась стагнация. Между тем к сентябрю 2007 г. рост в 25–40% продемонстрировали и многие другие города России. Так что говорить о «феноменальном» росте цен в Сочи не приходится.
Золотое дно
Сегодня нередко звучит мнение, что строительный рынок Сочи в предолимпийские годы станет золотым дном для девелоперов. Однако профессионалы рынка недвижимости более осторожны в своих оценках. Компания Swiss Realty Group (SRG) на основе анализа информации о рынке недвижимости Сочи за 2 квартал 2007 г. приводит следующие данные. В сфере девелопмента ставки доходности составляют 9–12%, при том что внутренняя типичная ставка доходности от девелопмента — 30–50%. Окупаемость проектов составляет 8–9 лет. Стоимость земли уже сегодня достаточно высока: в Красной Поляне — $800–1 000 за кв. м, в Большом Сочи на береговой линии — $1 500–2 000 за кв. м, на остальных территориях города — $400–1 000. Для сравнения: в других районах Черноморского побережья России (Анапа — Адлер) земля стоит значительно дешевле: $100–500 за кв. м.
Несмотря на превышение цен предложения над ожиданием спроса цены предложения на все виды недвижимости после подведения итогов голосования МОК поднялись на 30–40%, как констатирует Арон Хабер, руководитель инвестиционного подразделения компании Swiss Realty Group. «Ликвидность в течение первых двух кварталов 2007 г. была крайне низкой за счет существенного роста цен 2006 г.», — говорит он. В отчете компании подчеркивается, что резкое краткосрочное увеличение спроса может усугубить перегрев рынка, но долгосрочный прогноз относительно роста рынка остается стабильно позитивным. Большая часть земельных участков — это те, что будут использованы для девелопмента уже в ближайшие 2–4 года. Эксперты SRG предполагают, что увеличение объема инвестиций в Сочи усилит отток капитала с других внутренних рынков недвижимости, так как большинство инвесторов распределяет ресурсы между различными проектами по всей России. Между тем качество многих инвестиционных проектов остается низким, а рост стоимости земельных участков заставляет девелоперов увеличивать масштабы проектов.
Море возле подъезда
Нельзя сказать, что рынок апартаментов в современных жилых комплексах в Сочи изобилует разнообразием. Высокую активность проявляет компания «Грас». Ее комплекс «Александровский маяк» считается одним из наиболее интересных реализуемых проектов.
История его весьма непростая. Изначально никто не планировал строительство небоскреба практически на кромке городского пляжа — в 1998 г. эта площадка была получена под строительство молодежного центра. Через шесть лет после горячих дебатов власти города разрешили строительство отеля «апартаментного типа». В итоге, вместо гостиницы был построен элитный жилой дом. Коллизия заключается в том, что строительство жилья в первой санитарной зоне (500 м от моря) запрещено. Там можно возводить только рекреационные объекты. Так что для покупателя это редкая возможность поселиться в двух шагах от моря. Беда в том, что на городских пляжах яблоку негде упасть. Тем не менее в настоящее время в «Александрийском маяке» остались непроданными считанные квартиры. Цена составляет $8–9 тыс. кв. м.
Гораздо больший выбор в «Новой Александрии» той же компании — комплексе из двух высотных корпусов переменной этажности, продажи в котором идут с прошлого года. В пентхаусах этого комплекса будут собственные террасы площадью 90 кв. м с бассейнами.
Из начатых проектов самый крупный — «Грас Сити», который строится на месте бывшего санатория «Заря». Среди других интересных предложений элитного сектора эксперты отмечают жилые комплексы «Ривьера» (рядом с одноименным парком), «Красная площадь», «Идеал-Хаус» и др.
Строительство полным ходом идет и в Красной Поляне. Здесь преобладает класс люкс. Правда, полностью построенных комплексов пока не много. Один из них — «Катерина-Альпик», который расположен у подножья гор. Жильцы смогут пользоваться весьма разнообразной инфраструктурой — бассейнами, SPA-центром, рестораном, каминным залом, мини-маркетом и т. п. Как и предполагает название, комплекс состоит из строений в альпийском стиле, в 10 зданиях расположено 160 квартир. Причем метраж весьма разнообразен — от 30 до 190 кв. м.
Новые земли
Пожалуй, самая перспективная территория Большого Сочи — Адлерский район, который «обречен» на бурное развитие, поскольку именно здесь будут расположены Олимпийская деревня и ледовые сооружения (горнолыжные склоны находятся в Красной Поляне). И здесь масштаб планов соответствует уровню инвесторов. Так, «Базовый элемент» Олега Дерипаски планирует инвестировать в этот район $2 млрд., построив 1 млн. кв. м. Площадкой станет пустырь в 220 га, расположенный в Имеретинской долине, где появятся не только типовые многоэтажки, но и элитные коттеджи, отели, причалы для яхт, объекты торговли и новый транспортный узел.
Эта долина — самая крупная территория на Черноморском побережье России — пригодна для комплексной застройки. Другой крупный инвестор — компания «Система-Галс». Она приобрела контрольный пакет акций пансионата «Камелия» и намерена построить на его территории пятизвездочную гостиницу.
Новости о девелоперских проектах в Сочи приходят чуть ли не каждую неделю. Последняя информация такого рода была получена с только что прошедшего VI Сочинского международного инвестиционного форума, на котором было представлено 1 200 девелоперских проектов на сумму около 8 млрд. евро.
В частности, администрация Краснодарского края подписала ряд соглашений: с компанией «М-Индустрия» (Санкт-Петербург) и Allied Business Consultants (ОАЭ) — о строительстве ландшафтно-рекреационного комплекса «Остров Федерация» в акватории Сочи, а также с компанией Attleborough Holding Limited (Кипр) — о создании прибрежного развлекательного SPA-отеля «Черноморец Парк» в Сочи.
Распутать клубок проблем
Наиболее острые проблемы, стоящие сегодня перед Сочи, — это необходимость кардинального совершенствования инженерной и транспортной инфраструктуры, наведение порядка с самостроем и урегулирование отношений с собственниками недвижимости при отчуждении земельных участков под новые проекты (не только олимпийские). В середине августа власти Краснодарского края, где насчитывается свыше 10 тыс. незаконных строений, объявили войну самострою. Губернатор Кубани Александр Ткачев сказал: «Мы вводим в бой тяжелую артиллерию — бульдозеры против самовольного строительства и уголовные дела против чиновников, которые потакают этому беспределу. Причем делать это будем решительно, невзирая на должности». Уже снесено несколько сот незаконных объектов включая семиэтажную гостиницу.
Власти также обеспокоены перспективой бесконечных судебных тяжб с собственниками, наподобие истории в Южном Бутово. Но и здесь, похоже, найдено эффективное средство расчистки правовых «завалов»: в Госдуму уже внесен законопроект, который значительно сокращает сроки рассмотрения подобных дел. Закон еще может претерпеть изменения, но уже сегодня очевидно, что власти готовы предпринять решительные шаги, чтобы успеть к Олимпиаде превратить Сочи из постсоветского курортного захолустья в привлекательный курорт. Президент России В. В. Путин дал властям региона указание максимально учесть интересы собственников, чтобы у Олимпиады не было противников среди местных жителей. Однако властям неизбежно придется пойти на некоторые непопулярные меры: статус третьей столицы обязывает.
| Автор: Петр Чернов Дата: 30.10.2007 Журнал Стройпрофиль 7-07 Рубрика: стройплощадка Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |