Тенденции и перспективы развития строительного рынка Московского региона
Одним из наиболее строящихся регионов можно назвать московский. Именно в Москве первыми появляются и апробируются новые строительные материалы и технологии. Именно в этом городе возведены первые высотные здания. О развитии строительного рынка московского региона редакция журнала попросила рассказать М. Б. Бурмистрова, руководителя отдела аналитики информационного отдела консалтинговой компании INFOLine.
— Михаил Борисович, расскажите, пожалуйста, об основных тенденциях развития жилищного строительства.
— В 1997–1999 гг. объем строительства жилья в Москве составлял 3,1–3,2 млн. кв. м, а в 2000–2002 гг. наблюдался быстрый рост до 4,5 млн. кв. м, связанный с улучшением финансового состояния строительных компаний, в виду увеличения спроса, и повышением цен, укреплением производственной базы и, соответственно, расширением возможностей по освоению крупных земельных участков и реализации масштабных строительных проектов. Однако уже к середине 2003 г. начали проявляться негативные тенденции к замедлению темпов роста жилищного строительства, которые не преодолены и в настоящее время:
- нехватка свободных земельных участков, обладающих необходимой инфраструктурой;
- ограничения по подключению новых объектов к сетям электроснабжения и недостаток генерирующих мощностей (в Московской области эта проблема остро встала в 2005 г.).
Ввод жилья в Москве и Московской области в 1997–2006 гг. и прогноз до 2010 г. (тыс. кв. м)
|
Показатель
|
1997 г.
|
1998 г.
|
1999 г.
|
2000 г.
|
2001 г.
|
2002 г.
|
2003 г.
|
2004 г.
|
2005 г.
|
2006 г.
|
2007 г.
|
2008 г.
|
2009 г.
|
2010 г.
|
|
Москва
|
3 351
|
3 415
|
3 530
|
3 530
|
3 840
|
4 506
|
4 442
|
4 599
|
4 650
|
4 804
|
4 800
|
5 300
|
6 000
|
6 500
|
|
Московская область
|
2 620
|
2 610
|
2 730
|
2 610
|
2 830
|
3 414
|
4 114
|
5 673,3
|
5 271
|
6 433
|
6 800
|
7 200
|
8 300
|
8 500
|
|
Многоэтажное
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
1 783,1
|
2 000
|
3 233
|
2 573
|
3 990
|
4 200
|
45 00
|
5 500
|
5 500
|
|
Индивидуальное
|
–
|
–
|
–
|
–
|
–
|
1 630,9
|
2 114
|
2 440
|
2 698
|
2 440
|
2 600
|
2 700
|
3 000
|
3 000
|
Данные: ФСГС, правительство Москвы
В 2006 г. объем жилищного строительства в Москве достиг исторического максимума и составил 4,8 млн. кв. м. По данным «Среднесрочной программы жилищного строительства в Москве на период 2006–2008 гг. и заданиях до 2010 г. в целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в 2007 г. значительного увеличения объема ввода жилья не ожидается, и рост объемов строительства до 5 млн. кв. м и более произойдет только в 2008–2010 гг.
Объем спроса на жилье в 2005 г. и I полугодии 2006 г. существенно превышал предложение, и ситуация несколько стабилизировалась только к концу 2006 г., что обусловило резкий рос цен (так, в 2000–2004 гг. средняя стоимость 1 кв. м жилья увеличилась с 700 до 1 800 долл. США за кв. м, в 2005 г. — до 2 250 долл., а к концу 2006 г. — до 4 000 долл.). Увеличение спроса на жилье в 2005–2006 гг. было обусловлено ростом доходов населения и развитием ипотечного кредитования. Причиной дисбаланса спроса и предложения жилья в Москве стала совокупность факторов.
Ввод зданий нежилого назначения в Москве и Московской области в 2003–2006 гг.
|
Показатель
|
2003 г.
|
2004 г.
|
2005 г.
|
2006 г.
|
|
Москва, количество
|
702
|
518
|
451
|
559
|
|
всего тыс. кв. м
|
6 307
|
7 087
|
7 854
|
8 121
|
|
нежилые здания (тыс. кв. м)
|
1 865
|
2 487,7
|
3 203,8
|
3 317
|
|
Московская область, количество
|
9 936
|
11 369
|
12 468
|
11 882
|
|
всего тыс. кв. м
|
5 120
|
7 528
|
6 782
|
8 367
|
|
нежилые здания (тыс. кв. м)
|
1 006
|
1 854,7
|
1 511
|
1 934
|
Данные: ФСГС
- Сокращение коммерческого сегмента рынка жилья и наращивание доли жилья, строящегося по городскому заказу. Так, в 2002 г. из 4,5 млн. кв. м сданного жилья на долю городского заказа приходилось около 400 тыс. кв. м (в первую очередь для очередников и переселяемых из аварийных домов), в 2005 г. из 4,65 млн. кв. м — 1,65 млн. кв. м в 2006 г. из 4,7 млн. кв. м — 2 млн. кв. м (в том числе для переселенцев из пятиэтажного и аварийного фонда, очередников, в рамках программы «Молодая семья» и т. д.). С учетом строительства жилья организациями строительного комплекса Москвы для Министерства обороны (около 250 тыс. кв. м в год) величина коммерческого сегмента в 2006 г. составляла чуть более 2,5 млн. кв. м, что в 1,6 раза меньше, чем в 2002 г.
- Значительные изменения в структуре вводимых жилых домов по типам конструкций: строительство панельных домов постепенно замещается кирпично-монолитным домостроением. В абсолютном выражении площадь введенных панельных домов в 2005 г. сократилась на 33%, т. е. до 1,7 млн. кв. м, в то время как кирпично-монолитных — выросла на 48%, почти до 3 млн. кв. м. При этом в панельных домах средняя площадь квартиры составляет 50–60 кв. м, а в монолитных и кирпичных — более 80 кв. м. Основная часть панельного жилья строится для муниципальных нужд, поэтому квартиры в панельных домах Москвы практически не попадают на рынок, в результате чего количество квартир, представленных на рынке в 2006 г., по сравнению с 2002 г. сократилось более чем в три раза.
Сокращение объемов панельного домостроения в Москве в 2005–2006 гг. обусловлено следующими факторами:
- дефицитом крупных земельных участков под многоэтажное жилищное строительство (последними крупными площадками для индустриального домостроения в Москве, по которым отсутствуют серьезные обременения, являются расположенные за МКАД поселки Кожухово, Ухтомский, Старое Косино и Молжаниново)1;
- затягиванием городскими властями сроков освобождения площадок от сносимых домов, недостаточно активным переселением жителей и снижением качества проектной документации, подготавливаемой территориальными управлениями капитального строительство, что приводит к увеличению сроков реализации программ квартальной застройки;
- нивелированием положительного влияния роста доли городского заказа в производственной программе ДСК, недостаточным учетом роста цен на строительные материалы и СМР, обусловливающим низкую рентабельность строительства муниципального жилья;
- ростом обременений строительных площадок, осваиваемых ДСК из-за увеличения количества сносимых домов, объемов реконструкции инженерных сетей и затрат на строительство объектов социальной сферы, вызывающих снижение рентабельности деятельности и сокращение инвестиций в развитие производственной базы;
- повышением стоимости земли и ростом затрат на реализацию строительных проектов, обусловливающими повышение привлекательности элитного жилья и жилья бизнес-класса, представленного в основном кирпично-монолитными жилыми домами, которые существенно дороже панельных.
В результате московские домостроительные комбинаты («Главмосстрой», ДСК-1, ДСК-2 и ДСК-3, входящие в группу ПИК, СУ-155) вынуждены были перенести основные объемы строительства из Москвы в Московскую область. Таким образом, в 2005–2006 гг. структура строительства по видам конструкций в Москве и Московской области (на удалении не более 20 км от МКАД) приобрела следующий вид.
В 2006 г. строительство жилья в Москве и Московской области характеризовалось следующими тенденциями:
- сохранением тенденции смещения строительства жилья за МКАД;
- наращиванием объемов строительства жилья в городах Московской области на расстоянии более 20 км за МКАД.
Основной причиной перераспределения объемов жилищного строительства из Москвы в Подмосковье является наличие резерва земельных участков (по оценкам правительства Московской области, позволяющих ввести до 2011 г. более 26 млн. кв. м жилья) и свободных инфраструктурных мощностей. В то же время строительные компании, работающие в Московской области, уже с 2005 г. начали испытывать нехватку земельных участков под многоэтажное строительство, обеспеченных необходимой инфраструктурой (в первую очередь электроснабжением и газоснабжением). Расширению же географии застройки в удаленные от МКАД более чем на 20 км районы Московской области препятствует неразвитость транспортной сети, особенно на участках пограничных между Москвой и областью. Решению проблемы неразвитости транспортной инфраструктуры в Московском регионе будет способствовать реализация проектов строительства 4-го транспортного кольца и участков дороги Москва — Санкт-Петербург на территории Московской области. Однако реализация этих проектов в объеме, необходимом для существенного улучшения транспортной ситуации, давление на которую оказывает рост количества автомобилей у населения, и активная застройка подмосковных территорий произойдут не ранее 2009–2010 гг.
Таким образом, в 2006–2008 гг. зна-чительного роста объемов жилищного строительства в Московской области по сравнению с 2005 г., по мнению экспертов информационно-консалтинговой компании ИА INFOLine, не произойдет.
Динамика цен на жилье в Московской области при всех сложностях, связанных с ее оценкой в виду широкого географического разброса, была не менее быстрой, чем в Москве: средняя стоимость жилья на первичном рынке выросла в 2000–2005 гг. с 400 до 1 120 долл. США за кв. м, а к концу 2006 г. составила более 2 300 долл. США за кв. м
Важным отличием рынка жилья Московской области от рынка Москвы является высокая доля индивидуального жилищного строительства, которая в 2005 г. составила около 51% и, по оценкам экспертов, сохранится на уровне 50–55% в 2006–2008 гг. Индивидуальное жилищное строительство в Московской области в основном представлено коттеджами в существующих поселениях и организованными коттеджными поселками.
В течение 2006–2007 гг. ряд инвесторов объявили о планах реализации крупных девелоперских проектов в Московской области, предполагающих строительство миллионов квадратных метров жилья и формирование социальной, транспортной и энергетической инфраструктуры. Таким образом, речь идет о строительстве новых городов, которые превосходят по размеру не только существующие города Московской области, но и столицы субъектов Российской Федерации, в том числе:
- город Большое Домодедово, предполагающий строительство в окрестностях г. Домодедово группой Coalco более 12 млн. кв. м недвижимости с объемом инвестиций 11 млрд. долл. США;
- проект «А101» УК «Масштаб», предполагающий строительство в Ленинском муниципальном районе 16 млн. кв. м объектов недвижимости, из которых 13 млн. кв. м — жилье, 1,5 млн. кв. м — инфраструктура и около 1,5 млн. кв. м — объекты коммерческого назначения, с объемом инвестиций более 7 млрд. долл. США; земли, предназначенные к освоению, занимают площадь в 13 000 га и расположены вдоль Калужского шоссе в радиусе от 3 до 23 км от МКАД;
- город Рублево-Архангельское на 3 км от МКАД по Ново-Рижскому шоссе (площадью более 3 млн. кв. м с объемом инвестиций 3 млрд. долл.), строительство которого планирует компания «Нафта-Москва»;
- микрорайон на территории плем завода «Коммунарка» на Калужском шоссе площадью до 14,5 млн. кв. м с объемом инвестиций 7 млрд. долл. США, строительство которого планируют акционеры компаний «Русагро» и «Собинбанк»;
- жилой район в окрестностях Шереметево площадью 5 млн. кв. м с объемом инвестиций 4 млрд. долл. США, реализацию которого планируют Московское речное пароходство и акционеры Группы «Ист-лайн»;
- Istra Project предполагает строительство более 1,5 млн. кв. м с объемом инвестиций около 2 млрд. долл. США на 13 участках общей площадью 1 150 га в районе Истринского водохранилища; инвесторами проекта являются «Капитал Груп» и MosCityGroup;
- проект «Остров Барвиха» компании Sinergo, предполагающий строительство на 430 га земли в Ильинской пойме, вблизи Рублево-Успенского шоссе, в течение 2007–2012 гг. более 0,5 млн. кв. м жилья и объектов инфраструктуры с объемом инвестиций до 2,5 млрд. долл. США.
В июне 2007 г. Правительство РФ выбрало 22 крупных девелоперских проекта в различных регионах для софинансирования строительства объектов инфраструктуры и оказания других мер содействия в рамках реализации постановления «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Проекты, которые выбраны для получения государственной поддержки, удовлетворяют следующим требованиям:
- строительство в рамках проекта не менее 1 млн. кв. м жилья;
- срок реализации проекта — не более 10 лет, причем не менее 30% жилья должно быть построено в ближайшие три года;
- земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора.
Постановлением Правительства РФ предусмотрены несколько форм поддержки: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой, субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры, обеспечение микрорайонов автодорогами. Кроме того, ОАО «РАО «ЕЭС России» и ОАО «Газпром» рекомендовано при подготовке инвестиционных программ газификации и электрификации учитывать потребности отобранных Правительством проектов в первую очередь. Следует отметить, что требований по себестоимости жилья, его качеству, а также цене продажи претендентам на государственную поддержку не предъявлялось. По мнению специалистов информационно- консалтинговой компании INFOLine, мероприятия в рамках реализация проекта «Доступное жилье…» в части софинансирования строительства объектов инфраструктуры крупных девелоперских проектов со значительной долей жилья может уже к 2009–2010 гг. привести к существенному увеличению объемов строительства.
Из проектов, реализация которых планируется в московском регионе в рамках конкурса по предоставлению государственной поддержки, правительственной комиссией отобраны проекты в Московской области и предложенные компаниями Coalco (проект «Большое Домодедово»), «Нафта-Москва» (проект «Рублево-Архангельское») и УК «Масштаб» (проект «А101»).
— Каковы основные тенденции развития строительства в Московской регионе?
— В 2006–2007 гг. в Московском регионе созданы предпосылки активизации строительства (например, достроено большинство объектов, приостановленных в виду банкротства строительных компаний, увеличены инвестиции в развитие энергетической инфраструктуры), что позволит в 2008–2010 гг. существенно нарастить объемы строительства зданий жилого и нежилого назначения за счет вовлечения в оборот производственных территорий Москвы, увеличения высотности зданий и расширения зоны активной застройки в Московской области до 50 км и более от МКАД. Кроме того, реализация крупных инфраструктурных проектов — строительство Центальной кольцевой автомобильной дороги и участка платной автомобильной дороги Санкт-Петербург — Москва — позволит сформировать чрезвычайно благоприятный инвестиционный климат для реализации крупных девелоперских проектов на сопряженных территориях.
Характеристики рынка новостроек Москвы и Московской области (на удалении не более 20 км от МКАД), 2006–2007 гг.
|
- |
Центральная часть Москвы (в пределах 3-его транспортного кольца)
|
Москва
|
Районы Москвы за МКАД
|
Московская область
|
|
Количество жилых домов
|
48
|
245
|
182
|
160
|
|
Объем рынка (тыс. кв. м.)
|
400
|
4 530
|
3 200
|
2 200
|
|
Средняя площадь дома (тыс. кв. м)
|
8,3
|
18,5
|
17,6
|
12,5
|
|
Доля панельных домов (%)
|
0
|
12
|
53,5
|
65
|
|
Доля монолитно-кирпичных домов (%)
|
100
|
88
|
46,5
|
35
|
По оценкам INFOLine, до 2010 г. будет начата реализация нескольких сверхкрупных проектов по строительству новых по
| Автор: Т. Н. Солдатенко Дата: 30.11.2007 Журнал Стройпрофиль 8-07 Рубрика: стройплощадка Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |