Малоэтажное строительство. Зигзаг, или новый приоритет нацпроекта
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» призван стать определяющим фактором развития строительной отрасли. В апреле прошлого года ответственный за реализацию нацпроектов первый вице-премьер Дмитрий Медведев получил одобрение Президента расширить «жилищный» нацпроект за счет малоэтажного строительства, поскольку его стоимость сопоставима со стоимостью многоэтажного или даже ниже. По его словам, в качестве стройматериалов может быть использована древесина, которая является достаточно дешевым, экологически чистым и удобным строительным материалом. «Конечно, речь идет не только о строительстве домов и лесоматериалах, необходимо эффективно использовать и другие современные материалы и технологии», — уточнил Дмитрий Медведев.
Перевод рассмотрения проблемы в «малоэтажный формат» означает, что государство задумалось, как сделать жилищное строительство выгодным для населения территорий независимо от числа платежеспособных граждан. При этом будущий владелец жилья становится главным локомотивом строительства своего дома. Государство просто создает условия, чтобы строительство дома состоялось.
Тема жилья является одной из главных государственных задач. Каждая страна решает жилищный вопрос по-своему: исходя из общественно-политического строя, идеологии, экономических возможностей. На протяжении прошлого века Россия занималась крупномасштабным жилищным строительством. Оно было разным: казармы и поселки, причем некоторые вполне на европейском уровне.
В советский период была предпринята попытка дать гражданам достойное жилье в рамках минимального комфорта. Все проекты, в том числе из подсобных материалов, вплоть до самана, соответствовали санитарно-гигиеническим требованиям.
В конце 50-х гг. появился уникальный по соотношению цена/качество дом архитектора Розанова и инженера Лагутенко. Дешевле этого дома с присутствием минимального комфорта что-то другое придумать невозможно. У миллионов семей появились отдельные квартиры, хотя и с совмещенным санузлом, проходными комнатами, низкими потолками и кухнями в 4 кв. м.
Срок их эксплуатации был обозначен в 25 лет. Давно уже минула та четверть века, и вот теперь перед нами стоит проблема, которая никак не локализуется и не устраняется, а постоянно углубляется и интенсивно нарастает. Уровень урбанизации Советского Союза за 70 лет вырос с 30% до 73%. Жилой фонд, созданный в 60–80-е гг., составляет порядка 80%. По данным Сергея Булгакова, академика Российской академии архитектуры и строительных наук, на конец 2006 г. учтенные объемы ветхого и аварийного жилья превысят 100 млн. кв. м, а жилья, нуждающегося в реконструкции, — 300 млн. кв. м, в том числе 250 млн. кв. м пятиэтажек. При средней обеспеченности 18 кв. м на человека на этих площадях проживают более 20 млн. человек. Для их переселения по действующим нормам потребуется построить 650 млн. кв. м. Для этих целей в течение 10–15 лет необходимо строить по 50–60 млн. кв. м некоммерческого жилья, затратив 7 800 млрд. руб. при стоимости 12 000 руб./кв. м.
Президент РААСН А. П. Кудрявцев считает, что задачу обеспечения жильем можно решить только комплексно. Основой планирования и строительства должна стать масштабная оценка жилой недвижимости по всей стране, связанная с учетом населения и реальной потребности в жилье. Необходимо собрать огромный массив информации: учесть существующий жилой фонд по физическим и техническим характеристикам, по структуре, уровню обеспечения удобствами, компоновке квартир. Требуется знать, как с течением времени меняется общая площадь жилья в среднем на одну семью, заселенность, количество комнат и многое другое. Следует создать модель социально доступного жилья, чтобы знать цель, к которой мы идем. При формировании модели требуется учесть коэффициент доступности, включая стандарт потребительского качества социально доступного жилья. Но до сих пор на государственном уровне планирования нет. А ведь требуется предусмотреть ресурсные возможности отрасли, технологии, потребности разных слоев населения, чтобы реально оценить масштабы предстоящей работы. В России меньше половины городов имеют генеральные планы. Приоритеты в строительстве и развитии большинства селитебных территорий страны не определены, неизвестно, что и где надо строить. Ясно, что через точечное строительство глобальный вопрос строительства жилья не решить — только через генплан. Должна быть создана городская социальная инфраструктура, должны быть проложены дороги, сети ЖКХ, которые сегодня находятся в плачевном состоянии. Необходимо разработать серии нормативов архитектурно-планировочных типов новых категорий жилья и вытекающих из них потребностей и предложений. Предложение образцов могло бы значительно сократить расходы на индивидуальное проектирование. Возможность перейти от точечной городской застройки к линейно-протяженным структурам поселений вокруг городов и вдоль транспортных артерий на основе индивидуального домостроения также вполне реальна. Для этого ни транспортные, ни энергетические магистрали перестраивать не потребуется.
На вопросе концептуального осмысления развития доступного жилого фонда следует остановиться особо. Всем уже понятно, что несмотря на принятую официально двухчастную характеристику — новостройки и «ветхое» жилье — есть также социальное жилье, есть коммерчески доступное, есть элитное. На одном из заседаний Общественной палаты была предложена схема трехгодичной заработной платы как экономическое обоснование жилищной программы: в 90-е гг. считалось, что $250 за квадратный метр — это доступно.
В Америке, например, широко применяются технологии полносборных домов (примерно 20% во всем объеме производства жилья). Заключаются эти технологии в следующем: в цеховых условиях собирается дом и потом транспортируется на место в виде объемных блоков. Дом может состоять из двух, трех и более блоков. Каждый блок практически полностью отделан изнутри. Блок грузится краном, транспортируется на место и там собирается. При такой технологии себестоимость строительства невысока, поскольку конвейерная сборка обеспечивает высокую производительность труда.
Ее неоспоримое преимущество — себестоимость до $250 за 1 кв. м при стоимости дома $60 тыс. — величина среднегодового дохода их «представителя среднего класса».
К сожалению, проблема в том, что наше население не воспринимает такие дома, как надежные, и расценивает их просто как бытовки. Это мнение сложилось исторически, потому что каркасно-панельное домостроение было направлено именно на строительство казарм, временных сооружений, домов для освоения северных территорий.
Удешевление строительства может также произойти при сокращении или отказе от удобств, инженерных сооружений, коммуникаций, отсутствии или минимизации обременений и выплат в местные бюджеты, экономии на качестве жилья — инженерном оборудовании, высоте этажа, площади комнат, добротности и долговечности конструкций. В одном случае в результате такой экономии получается или пятиэтажная «хрущевка», или изба с печным отоплением и удобствами за сараем. В другом — если стоимость строительства уменьшится для покупателя, значит чего-то недополучат бюджеты, застройщик или эксплуатирующие организации. По данным промышленно-строительного концерна «Сибирь», доля различных сборов (технические условия, плата за мощности, аренда земли, стоимость «права аренды», 5% отчисления безвозмездно и 10% по себестоимости) составляет до 47% от себестоимости строительства. А при строительстве коммуникаций за счет прибыли обслуживающих организаций затраты строителей могут быть сокращены на 25–30%. Даже неспециалисту ясно, что одна из двухсот квартир в 16-этажке дешевле отдельного домика с четырьмя сотками в пригородном поселке на 200 домов. Вопрос стоимости не может быть решен без учета «отката» или «нерыночных накруток». На эту проблему президент указывает постоянно, достаточно упомянуть пример с отстранением от должности мэра Твери Олега Лебедева, обвиненного, в частности, в наложении неких «обременений» на строительные организации. И только в запале можно утверждать, что при существующих условиях малоэтажное комфортное жилье более дешевое и доступное.
Основной плюс малоэтажного строительства находится не в плоскости экономики, а скорее относится к основополагающим принципам государственного устройства. Городское жилищное строительство успешно развивалось и до появления нацпроектов. Достоинством и главной проблемой всего «жилищного» нацпроекта является его связь с коммерческим сектором экономики. Единственно прибыльный, в отличие от бюджетных здравоохранения, образования и вечно дотационного сельского хозяйства, «жилищный» нацпроект не только самодостаточен, но и благодаря мультипликативному эффекту может стать локомотивом удвоения ВВП. Однако изначально проект был составлен так, что в выигрыше оказались лишь крупные города, способные соответствовать выдвигаемым требованиям. Очевидно, что и ипотека в первую очередь ориентирована на большое число платежеспособных потребителей, то есть опять же на мегаполисы. В результате успех нацпроекта «Доступное жилье…» мог привести к усилению нежелательных миграционных процессов в стране, таких, например, как отток населения из сельских районов и северных территорий.
Во всем мире малоэтажные дома считаются естественным жильем для людей. И в России они были таковыми до второй половины ХХ в., когда в ущерб всему иному усиленно начало развиваться панельное домостроение, дискредитировавшее саму идею. Сегодня мода на малоэтажки возвращается в виде таких западных названий, как таунхаусы и коттеджи. Во всем мире высотные дома строятся практически только для деловых центров и офисов. В Швеции, например, вообще запрещено строить дома выше, чем в пять этажей. Делается это для того, чтобы не допустить нанесения вреда психологическому здоровью местного населения. В Канаде 65% жилого фонда — это таунхаусы, то есть квартиры в сросшихся друг с другом малоэтажных домах-близнецах. Прилепленные друг к другу таунхаусы, по сравнению с отдельно стоящими коттеджами, предполагают экономию на строительстве дорог, сетей, стен и земли под застройку. Эти преимущества стали очевиднее с появлением систем обеспечения безопасности проживания, современных высокоскоростных средств коммуникаций, технологий «умного дома», заключающихся в том, что важнейшие функции жилища: температура и кондиционирование воздуха, обеспечение горячей и холодной водой, охранная и пожарная сигнализация и пр. — переходили под управление дома и его компьютерного центра.
В России на первом этапе своего развития коттеджное домостроение выполняло три функции: во-первых, было шагом к альтернативе городского образа жизни; во-вторых, служило имиджевой собственностью, доказывающей высокий имущественный статус домовладельца; в-третьих, создавало надежное убежище для доходов от инфляции и выполняло роль инструмента роста сбережений за счет роста цен на недвижимость. Коттеджное домостроение того времени представлено в основном неорганизованной застройкой, без единого архитектурного стиля, необходимой и достаточной социальной и инженерной инфраструктуры.
В свете последних решений под мало-этажной застройкой будут пониматься поселки из более 40 домов не выше четырех этажей на площади в 8–10 соток. Строить их смогут только кооперативы. Граждане должны будут заплатить паевой взнос в 20–25% от стоимости жилья, а остальное выплачивать в рассрочку 10–20 лет. Потом дом перейдет в их собственность либо останется в собственности кооператива.
Кооперативы будут получать землю по упрощенной системе. Они и определят, где пройдут дороги и кому какой участок достанется. Коммуникации к поселкам проложат на деньги из федерального, регионального и муниципального бюджетов. Согласно новому закону, договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, будет заключаться на срок менее пяти лет. Для стимулирования темпов строительства ставится условие: при превышении срока арендная плата устанавливается выше 5% от кадастровой стоимости участка, притом что ставка земельного налога составляет лишь 1,5%. Новации предусматривают передачу полномочий федерального центра в части градостроительной деятельности субъектам Российской Федерации. Полномочия коснутся организации и проведения государственной экспертизы территориального планирования, проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Знакомый не понаслышке с обозначенными сферами экс-заместитель главного архитектора Новосибирска, а ныне генеральный директор ООО «АПЦ «Сибирский проект» Александр Пряхин не уверен, что эти меры смогут быть грамотно применены на местах. Недостаток профессиональных учреждений и специалистов градостроителей как следствие хаоса последних лет усугубляется некомпетентностью состарившихся экспертов и невежеством чиновников. Уполномоченными к распределению территорий под строительство назначаются люди, не имеющие даже элементарного представления о содержании проекта комплексной застройки, не говоря уже о составе необходимых изысканий. В результате участки отводятся без учета требований организации рельефа, гидрологической ситуации и природоохранных мер, развития социальной и транспортной инфраструктуры. Проблемы водоснабжения и канализации решаются волевым способом за счет колодцев и индивидуальных выгребов под «удобства во дворе». Магистральные и внутрипостроечные проезды, вместо отвода от водоемов и общественных мест осадков и талых стоков, собирают их порой вместе с содержимым выгребов, непременно у оговоренных мест, а то и у водозаборов. Да и архитектурный облик разномастных строений не всегда соответствует пасторальному имиджу малоэтажного поселка. «Красное крыльцо» строения и его главный фасад зачастую обращены не на главную улицу, чего не скажешь о заборах, гаражах, курятниках. Какое тут соблюдение масштабности и соподчиненности объектов, архитектурного единства красоты, пользы и равновесия? Беспредел бюрократа, умноженный на ретивость и подобострастие, способны довести любое доброе дело до экологической катастрофы местного значения.
На сегодняшний день вблизи Новосибирска можно насчитать около 30 коттеджных поселков, общее количество участков в них превышает 2,5 тыс. Но в отношении объектов малоэтажного строительства нет как строго ориентированных приоритетов в выборе материала, так и самой технической политики. Определяющим фактором являются возможности застройщика. Применимы любые технические решения и материалы, вплоть до б/у железнодорожных шпал. Вожделенным при этом представляется дом из соснового бруса с вентилируемым фасадом из кирпича и чердачной кровлей из оцинкованной жести. Правда, реализуется эта мечта новосела не один год.
Основным показателем темпов выполнения нацпроекта, а следовательно, и лояльности государственной власти принято считать объем ввода жилья. При этом частная индивидуальная застройка может значительно улучшить статистику. А с точки зрения статистики даже давно обжитой и поросший мхом домик после оформления его по всем правилам становится «вновь введенным жильем». К объектам незавершенного строительства особое отношение. Для сохранения заявленных темпов ввода жилья объекты индивидуального долгостроя активно оформляются в собственность. Новоселу помогут стать полноценным владельцем, а недвижимость обложат налогом. Благодаря этому обоюдно выгодному делу запланированный на 2006 г. ввод 1 млн. кв. м будет перекрыт, и более трети в нем составит индивидуальная жилая застройка. Притом что в 2005 г. в области было введено в эксплуатацию лишь порядка 130 тыс. кв. м. Только сверху протрубили — и получите результат. Ну и где же тут нацпроект?
Вот такая загогулина.
По мнению генерального директора ООО «ПСФ «КРОСТ» Алексея Добашина,учитывая степень урбанизации страны, наиболее экономически обоснованной застройкой может стать мегапроект коттеджного поселка. Это понятие появилось в тот момент, когда рынок загородной недвижимости эволюционировал от строительства разрозненных поселков к реализации масштабных, районированных проектов с единой концепцией. К реализации мегапроектов строителей подталкивают и повышенные требования покупателей к размеру придомового земельного участка и наличию достаточно больших рекреационных зон с водоемом и хорошо продуманным ландшафтным дизайном. Помимо того, создание больших коттеджных поселков снижает затраты на инженерные коммуникации.
Однако термин «мегапроект» определяет не только объем, но и качество проекта рынка загородной недвижимости, важнейшей характеристикой которого является перенос из города в пригород не только места проживания, но и деловой активности. Все чаще этому способствует такое функциональное дополнение к поселку, как бизнес-парк. Бизнес-парк представляет собой комплекс офисных и других зданий, объединенных одной общей идеей и расположенных на одной территории с мощной социальной инфраструктурой. В социальную инфраструктуру бизнес-парка входят (наряду с ресторанами, кафе, магазинами, косметическими салонами, конференцзалами, машино-местами, боулинг- и фитнес-центрами) детский сад, бассейн, спорткомплекс, банк, гостиница или мотель. Это необходимо, чтобы обеспечить сотрудникам компаний-арендаторов возможность сочетать решение каждодневных проблем с рабочим графиком. Кроме того, управление бизнес-центром осуществляет профессиональная команда — управляющая компания — обеспечивая арендаторов всем необходимым. Можно констатировать, что поселение, основанное на мегапроекте коттеджного городка с прилегающим к нему бизнес-парком, постепенно превратится в город-спутник, значительно снизив транспортную нагрузку и улучшив экологическую обстановку в городе-центре.
В последние годы часто используется принятая ООН формулировка «устойчивое развитие», что означает решение сегодня проблем таким образом, чтобы они не оставались нашим внукам. Вот здесь и надо искать, каким образом должен быть реализован национальный проект. Семья не является постоянной формой. Сначала дом обустраивают двое, затем рождается третий, в семье может быть не одно поколение. Поэтому семьи должны иметь возможность приращивать площадь или просто менять квартиру. Имеет смысл задуматься над перспективой санации жилого фонда, возводя долговечное и комфортное жилье с возможностью его дальнейшего расширения и реконструкции. Необходимо упредить социальную катастрофу, связанную с ускоряющимся нарастанием объемов ветхого и аварийного жилья.
Незавершенные объекты строительства жилья в Новосибирской обл. на 01.01.2006 г. (объектов/тыс. кв. м)
|
Место строительства
|
Юридическое
|
Индивидуальное
|
Всего
|
|
г. Новосибирск
|
230/1 697,2
|
1 684/196,9
|
1 914/1 894,1
|
|
Новосибирская область
|
628/412,5
|
8 586/790
|
9 214/1 202,5
|
|
ВСЕГО
|
856/2 109,7
|
10 270/986,9
|
11 128/3 096,6
|
Реализация идеи массового малоэтажного строительства в рамках национального проекта «Доступное жилье…» может оказаться оправданной в отдельных регионах, но не обещает снять основную проблему — дефицит добротного и недорогого жилья. Запуск проекта малоэтажной застройки повысит объемы строительства в денежном выражении, но выход жилых площадей не оправдает ожиданий. Кроме того, малоэтажное строительство всегда менее рентабельно, чем высотное. Учитывая это, напрашивается вывод: массовое малоэтажное строительство при всей его заманчивости не соответствует основной задаче национального проекта — быть доступным.
Россия рано или поздно перейдет от сложившейся формулы «квартира-гараж-дача» к мировым стандартам. Пока у нас нет массового переселения в пригороды, которое уже произошло в Америке или в Европе.
В Америке как позитивный момент рассматривается возвращение в город, потому что деловой центр многих городов деградировал, опустел без постоянных жителей. Возможно, когда-нибудь подобные проблемы коснутся и наших городов.
| Автор: В. Ю. Еранов Дата: 30.11.2007 Журнал Стройпрофиль 8-07 Рубрика: стройплощадка Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |