Роль ЖСК в развитии жилищного фонда Чехии
Роль ЖСК в развитии жилищного фонда Чехии
О ремонте и реконструкции многоквартирных жилых домов, а также об опыте восстановления панельных зданий рассказал на прошедшем в Праге международном семинаре «Передовые технологии в строительстве и ЖКХ. Опыт Чехии» председатель Союза жилищно-строительных кооперативов Чехии и Моравии Вит Ваничек.
— Я хочу рассказать о том, как жилищные кооперативы в Чешской Республике заботятся о жилищном фонде. Наверное, вы знаете, что жилищные кооперативы ни с идеологией, ни с коммунизмом, ни с капитализмом не связаны.
Первый кооператив возник в Англии в 1887 году. Это произошло поблизости от Манчестера. И с тех пор кооперативное движение развивается по всему миру.
Мы в свое время, после Первой мировой войны, пережили настоящий бум жилищных кооперативов. В1925 г. у нас было около 300 жилищных кооперативов. Почему? Потому что они давали определенную добавленную стоимость наиболее малообеспеченным слоям населения, у которых не хватало средств для того, чтобы купить или построить себе квартиру. Кооперативы у нас есть не только в жилищной сфере. У нас есть финансовые, потребительские и производственные кооперативы.
Я сейчас являюсь председателем Ассоциации жилищных кооперативов. В ряды нашего союза входит более 700 кооперативов по всей территории Чешской Республики. В наши ряды входит и товарищество собственников жилья.
Товарищества собственников жилья стали возникать в 1990-е гг. в результате процесса приватизации, когда передавались квартиры в личную собственность квартиросъемщиков, которые стали организовывать товарищества собственников жилья.
Наша Ассоциация является самой большой подобной организацией в нашем государстве. 700 тысяч различных квартир находится под нашим управлением по всей территории государства.
Жилищные кооперативы развивались достаточно стабильно. Наша Ассоциация — добровольная организация, то есть наши члены пополняют и покидают ее ряды совершенно добровольно, на основе своего решения и желания. На территории Чешской Республики существуют и иные Ассоциации, которые также объединяют некоторые жилищные кооперативы и некоторые товарищества собственников жилья. Из примерно 4,2 млн квартир, имеющихся во всей Чешской Республике, около 18% от этого количества управляем мы.
После 2004 года бурно развивался процесс передачи жилья в руки квартиросъемщиков. Чем больше становится собственников квартир, тем больше становится и товариществ собственников квартир. Можно себе представить отдельный многоквартирный дом, где такое товарищество возникло и существует. Если это большой дом, то там может быть даже 200 квартир. Все это находится под управлением наших жилищных кооперативов.
В Чешской Республике большая часть квартир была построена в крупнопанельных домах. После1958 г. было построено примерно 1 млн 200 тыс. подобных квартир. Я думаю, что это явление характерно для всех посткоммунистических стран. В нашей стране доля панельных домов составляет 30%. В Чешской Республике это составляет 81% от всех существующих квартир, которые были построены после Второй мировой войны в течение периода социализма. Что из этого следует?
Наверное, нет смысла напоминать, как строились эти дома и эти квартиры и из каких материалов они возводились. Из таких, которые были доступны в то время, то есть качество было, если на минимальном приличном уровне — это большое счастье, но приоритет был отдан соблюдению, прежде всего, сроков строительства, а не его качеству. Так что у этих панельных домов очень много дефектов, начиная с низкокачественных окон, дверей; влажность проникает в фасадные покрытия, на них появляется плесень; арматура устарела и т. д. Наверняка, такие явления наблюдаются и в других посткоммунистических странах.
Но, так или иначе, наши жилищные кооперативы после «бархатной революции» занимаются преимущественно ремонтом жилищного фонда. При этом в крупнопанельном доме есть квартиры различных групп.
Не всегда панели были одинаковые. Можно выделить определенные периоды времени, в течение которого производились определенные типы панелей и применялись определенные технологии. Таких технологических классов панелей мы выделили где-то 14. Один из предыдущих докладчиков говорил, что в этих крупнопанельных домах сосредоточился огромный долг, огромная инвестиционная задолженность. Их долго не ремонтировали, так что в первую очередь нужно ремонтировать эти панельные дома, а потом утеплять.
Такую же задачу ставит перед нами и ЕС. В первой группе — семейные дома, затем — многоквартирные панельные; много и многоквартирных не панельных домов. Реконструкция квартир обычно подразумевает замену окон, дверей, теплоизоляции и т. д. Работы еще — непочатый край.
Государство оказывает поддержку этим усилиям посредством разных программ. Эта поддержка началась еще при прошлом режиме — в 1970-е гг., когда власть вынуждена была признать, что качество многоквартирных панельных домов было недостаточным. Ежегодно освобождались определенные объемы средств для устранения статических эффектов.
После1990 г. мы начали реконструкцию, касающуюся утепления, то есть хотели добиться качественного жилья, которое соответствует третьему тысячелетию. На основе многочисленных исследований было доказано, что каждая инвестиция в реконструкцию намного выгоднее для государства, чем просто замена жилого фонда. Необходимо было просто избежать ситуации, когда возникает где-то желание уничтожения (ликвидации) проблемных домов и квартир. Это требует намного больше средств. Я хочу сказать, что нам везет. В этих панельных микрорайонах проживают разные слои населения: в панельных домах живут и люди с высшим образованием, начиная с врачей и юристов, и другие вплоть до более низких слоев населения. Однако возникали и некоторые территории для местного развития — их называют «исключенными» местами. Там проживают, главным образом, цыгане. Некоторые из этих домов или микрорайонов были исключены из жилого фонда.
Программа «Панель» на общую сумму в 10 млрд крон представляла собой самый успешный инструмент поддержки реконструкции панельных домов. В настоящий момент мы находимся в ситуации, когда в бюджете Министерства финансов больше средств. Так что программа теперь предоставляет гарантии на кредиты. Раньше помощь была от 1% до 4% ставки по кредиту. Если вы, к примеру, получите 2,5% дотацию, это может составить 12,6% от общей дотации. Если бы вы получили 4%, то можно это представить как 19% инвестиционных затрат (расходов). Это статистика нашей Ассоциации.
За последние 10 лет кооперативы инвестировали свыше 14 млрд в реконструкцию и ремонт панельных многоквартирных домов. Средняя сумма на ремонт1 кв. м— 3 179 крон. Это около 130 евро. По новым панелям, то есть по новой программе, большинство средств извлекают кооперативы и ассоциации собственников квартир — это юридические лица, объединяющие отдельных индивидуальных собственников квартир. Я думаю, что не следует детально рассматривать новые панели. Каждая крона, которую государство инвестирует, возвращается 1,7 раза в бюджет, но на протяжении 15 лет каждый миллиард, инвестируемый в реконструкцию, дает 6 миллиардов инвестиционного объема. Каждый миллиард предоставляет 1000 рабочих мест. Я должен сказать, что это малые и средние фирмы. Так что это локальные рабочие места. Это не гиганты, которые строят шоссе, аэропорты и т. д.
Вторая программа, которая также у нас успешно работала, — это «Зеленый цвет для энергосбережения». Вы, наверное, знаете, Киотский протокол. Каждой стране были предоставлены рамки разрешения на продажу выбросов. Если страна просто сберегла, то могла продать их в2008 г. Мы достигли около 20 миллиардов крон, около 80 миллионов евро в бизнесе с Японией. Эти деньги были приготовлены для того, чтобы вложить в реконструкцию жилого фонда. Программа заканчивается в 2012 году. Перспективы пока не совсем ясные. В настоящее время существуют такие продавцы этих разрешений, как Украина, Польша, Прибалтика и т. д., так что глобальная конкуренция очень большая, поэтому максимальная цена, которая составляла 9 евро за 1 разрешение, наверное, никогда не будет достигнута. Так что перспектива продолжения этой программы просто не ясна.
Следует обратить внимание на 2013–2014 гг. Европейский фонд регионального развития — это один из структурных фондов, который называется Jessica. Он уже был опробован в качестве пилотной программы: это около 600 миллион крон, предназначенных для того, чтобы инвестировать их в2013 г. в реконструкцию жилого фонда и, конечно, панельных домов. Здесь можно поговорить и о других структурных фондах.
Это касается и развития городов. Наши кооперативы используют эти программы. Проекты должны комбинироваться всегда с муниципальными образованиями. То есть комбинируются средства, которые приходят из фонда Евросоюза, а также местные средства. «Джессика» — это фонд поддержки. Конечно, ресурсы уже приготовлены и будут извлекаться в качестве безвозмездной дотации для инвесторов, которые выполнят основные условия. Процентная ставка — около 3%.
Кроме кооперативов, бывает управление экономикой с помощью так называемых обществ или ассоциаций собственников квартир на основе закона — после достижения определенной доли квартир, которые уже находятся в частной собственности. Например, дом, который раньше принадлежал муниципалитету, может быть продан частным собственникам. Такие жильцы могут создать сообщества или, например, могут учредить общества с ограниченной собственностью. Они существуют, но их очень мало.
Также есть жилищный фонд, который все еще является собственностью муниципальных образований — то есть это съемные квартиры. Управляет этими квартирами муниципалитет. Есть также квартиры, которые находятся в собственности физических и юридических лиц — они являются арендаторами у того, кто является собственником целого многоквартирного дома.
Сейчас у нас есть две основные формы в собственности. Во-первых, кооперативная, когда собственником является кооператив. Как фирма, так и отдельные члены кооператива являются коллективными инвесторами в этом доме. Кроме этого, есть товарищества собственников домов. Эти люди стали собственниками этих домов. Остаются общие пространства, за которыми нужно тоже каким-то образом следить. Это индивидуальные собственники. Они обеспечивают коллективное управление этим домом, потому что там необходим текущий ремонт; следить за тем, чтобы работало отопление и т. д. Это два разных юридических субъекта. У них практикуется разный подход, например, к средствам, за счет которых потом проводится ремонт. То есть управляется коллективом индивидуальных собственников.
Посредством жилищного кооператива намного легче инвестировать в новое строительство. Коллективное инвестирование имеет ряд преимуществ, в особенности по отношению к банкам, потому что не каждое физическое лицо может получить кредит, чтобы купить квартиру, в то время как коллективу, объединяющему инвесторов, легче получить кредит, потому что инвестиции в недвижимость — это долгосрочная инвестиция. Конечно, телевизор — это другое дело. Если хотите купить квартиру, конечно, намного больше денег необходимо; необходимо думать о том, каким образом получить эти кредиты.
Кроме этого, существуют и другие формы, но их очень, очень мало. В любом случае есть возможность комбинировать источники финансирования, так как существуют программы осуществления дотаций со стороны государства. Например, если были выполнены условия для подключения к упомянутой выше программе «Панель», то в таком случае выдавался кредит всего под 2% на 15 лет. Когда существовала программа «Зеленый свет для экономии энергии», то государство поддерживало инвестиции в энергосбережение. Что-то получалось по этой программе, а остальное — за счет кредита.
Подготовил Андрей Богданов
Редакция благодарит ГК «Открытый Диалог» за помощь в публикации материала.
| Автор: Андрей Богданов Дата: 20.09.2012 Журнал Стройпрофиль 100 Рубрика: события: выставки, форумы, конференции, конкурсы Внимание: Публикация является архивной и на текущий момент может быть не достоверной. |