Элитное жилище в России — для кого и как строить? К вопросу о постановке проблемы

Социальное жилье в структуре классической жилищной системы в странах с развитой и социальноориентированной рыночной экономикой, как известно, возводится на средства государственных структур (будь то муниципалитет, субъект федерации или программы госбюджетного финансирования), является общественной собственностью и безвозмездно предоставляется социально незащищенным слоям населения. Ситуация со строительством социального (муниципального, государственного и т. д.) жилища для нашей страны в настоящее время беспрецедентная. Государство как на уровне федерального бюджета, так и в лице его представителей на территориях фактически переложили всю степень ответственности за решение жилищной проблемы собственного народонаселения на субъектов жилищного рынка и собственно рыночных секторов жилищной системы, и в первую очередь — рынка вторичного жилья. Практически все жилищное строительство финансируется из негосударственных источников, а если даже и привлекаются муниципальные или иные средства, то квартиры продаются по рыночной или близкой к ней стоимости. Понять же, какого или каких классов жилище составляет современный рынок нового жилищного строительства, можно только разобравшись — что же такое это пресловутое «элитное» жилище? При этом мы не будем пока говорить о характеристиках самих квартир и домов с точки зрения их предназначенности для элиты. В этом случае речь должна идти, на наш взгляд, уже не об элитном, а элитарном жилище и необходимости описания современной элиты российского общества, что не входит в наши задачи. Мы будем говорить об элитном жилище с точки зрения его типологии, т. е. отличия от всех других возможных типов. �менно в данном контексте, если опираться на этимологию слова «элита, элитный», согласно современному словарю иностранных слов, оно означает — лучший, отборный, отличающийся от всех. Основными характеристиками элитного жилища, охватывающими все наиболее существенные отличия рассматриваемого типа от всех остальных, являются по восходящей его экологичность, безопасность, комфортность и престижность. В принципе, если говорить собственно о понятии элитного жилища, то это в первую очередь экологически и социально безопасное, комфортное, престижное жилище. В той или иной степени показатели комфортности пытались соблюдать еще в эпоху массового жилищного строительства. Отсюда происходившая в те периоды трансформация формулы заселения, количественных норм жилой или общей площади на человека при бесплатном предоставлении квартир, нормализация планировочных элементов жилища и т. д. Однако к комфортным типовые квартиры не относились ни в прежние времена, ни тем более в современных условиях. Остальные характеристики вообще не принимались в расчет при типовом проектировании массового жилища. На данный момент, например, относительно экологически чистым с точки зрения природной и градостроительной экологии в Новосибирске по комплексу параметров радиационной обстановки, районирования территории города по радону и суммарному показателю загрязнения почв металлами I—III классов опасности, а также загрязнения атмосферы можно считать только единичные жил­массивы. С точки зрения социальной безопасности к таковым не представляется возможным отнести, пожалуй, ни один район городской территории, включая даже ядро его центра. � уж совсем никогда, ни в советские времена, ни тем более сегодня, не было престижным жить в типовом панельном доме. Современное уже не массовое, но, по своим типологическим характеристикам, все то же типовое в смысле объемнопланировочных качеств и функциональной организации, жилищное строительство, так же, как и предшествующее, не соответствует в полной мере перечисленным категориям. С позиций комфортности новые квартиры к таковым не относятся, поскольку являются в большинстве своем механически увеличенными по площади в полтора-два, а то и более раз по отношению к ныне существующим СНиПовским нормативам. С социальной безопасностью в новом так называемом элитном жилье, окруженном бывшими «социальными» жилыми зданиями предыдущих этапов, тоже одни проблемы, несмотря на всевозможные технические средства ее обеспечения в рамках такого социального соседства. Единственный показатель рекламируемой элитности, который более или менее работает в рыночных секторах нашей муниципальной жилищной системы, — это подтверждаемое результатами социологических опросов ощущение престижности проживания в новом, последнего десятилетия постройки, жилом доме, но только в том случае, когда он находится в ядре центра города или хотя бы в его серединной зоне. С экологией в нашем городе практически на всей его территории неблагополучно: с одной стороны, он весь покрывается облаком выбросов с многочисленных промышленных предприятий — и здесь в первую очередь речь идет о ныне действующих, с другой, имеет небольшой (по сравнению с европейскими городами) и даже не дотягивающий до нормативного процент озеленения, а с третьей — значи­тельная часть территории расположена над радоновыми разломами, жить над которыми также далеко не безопасно. Неслучайно, согласно опубликованным в прошедшем году данным по экологическому состоянию планеты, Новосибирск вошел в число 40 наиболее загрязненных городов мира. Однако прежде чем разбираться дальше с понятием элитного жилища и описывать изнутри его принципиальные качественные характеристики, важно понять, кто может быть потребителем такого рода жилья в российском городе вообще и в Новосибирске в частности, а также каковы могут быть его искомые количественные параметры. Здесь необходимо сразу же задать определенные рамки нашего исследования — мы говорим о жилых домах городского типа, строительство которых предполагается в структуре крупных городов и стоимость земельных участков под строительство которых достаточно высока. Поэтому речь идет не о малоэтажной одноквартирной застройке (особняках, коттеджах, виллах), а о многоэтажных многоквартирных жилых домах. Потребителями такого типа жилища в городе могут быть не столько представители очень состоятельных слоев населения (которые строят себе перечисленные выше одноквартирные дома и могут приобретать квартиры в многоквартирных домах в качестве второго жилища), сколько семьи, составляющие верхушку среднего класса России. Каковы же их характеристики с точки зрения финансовых возможностей в приобретении собственного жилья? Корректность их определения позволит нам выйти на количественные параметры необходимого этим семьям жилья. Другими словами, мы должны ответить на вопрос, квартиры какой потребительской стоимости и какой площади они могут себе позволить. По данным исследования стиля жизни среднего класса, постоянно проводимого с 2000 г. журналом «Эксперт» (см. №№ 23 и 45 за 2001 г., 17 и 25 за 2002г.), в России в целом к среднему классу относятся около 20% населения. В Новосибирске (наш город с его представителями среднего класса попал в число респондентов репрезентативной выборки) эта доля составляет 5,1%. При этом следует заметить, что в указанную группу входят семьи с ежемесячным доходом на одного человека от $150 до $1500. Естественно, что не все представители среднего класса могут позволить себе приобретение квартиры в новом, а не во вторичном жилом фонде. К ним относятся семьи, составляющие, как уже было сказано, так называемый «верхний средний класс», доход семьи из трех человек в котором колеблется от $22 600 до $48 000 в год. Представители этой группы имеют, как правило, собственный бизнес и могут позволить себе все, включая приобретение недвижимости. �сходя из расчетов при существующем на сегодня в Новосибирске уровне цен на недвижимость во вновь строящихся жилых домах, они могут позволить себе приобретение квартир, по площади составляющих в среднем от 100 до 300 кв. м. Одной из возможных предпосылок подобной покупки является также наличие у них определенной существующей жилплощади, которую они смогут продать на рынке вторичного жилья или заложить на условиях ипотеки, и готовность откладывать деньги на приобретение нового жилья, по крайней мере, в течение 3—5 лет. Что же касается непосредственно элиты среднего класса, то она, согласно тем же социологическим исследованиям, в состоянии приобретать жилье во вновь возводимом жилом фонде без длительных накоплений и ипотечного кредитования. Качественные характеристики элитного жилища, как, впрочем, и любого жилья вообще, невозможно рассматривать вне городского контекста, без его взаимосвязей с городом в целом и окружающей жилой дом средой. Поэтому, формируя понятие элитного жилища, мы затрагиваем все его структурные элементы и связи на уровне современного города, жилого образования или жилой группы, а также собственно жилого дома и жилой ячейки, или квартиры. Суммируя все вышеперечисленные элементы структурной организации системы элитного жилища в современных социально-экономических условиях, можно собрать их воедино в виде следующей логической модели, раскрывающей содержание каждой из названных ранее принципиальных характеристик понятия элитного жилища на каждом из указанных уровней. �так, экология на уровне города предусматривает: • наличие в городе соответствующих нормативам площадей озеленения и водных поверхностей; • отсутствие геопатогенных зон или использование современных технических средств для преодоления их воздействия на жилище. Экология на уровне жилой группы предусматривает: • непосредственную или опосредованную связь с парковыми зонами и водоемами; • удаленность от транспортных магистралей и обеспечение необходимых требований по шумозащите и изоляции от шумовых воздействий; • отсутствие вредных выбросов или снижение их техническими средствами до уровней предельно допустимых концентраций. Экология на уровне жилого дома предусматривает: • применение экологически чистых конструкций и материалов для строительства здания; • соблюдение норм инсоляции, освещенности, проветривания; • защита от радиационных, радоновых и других вредных излучений. Наконец, экология на уровне жилой ячейки, или квартиры, предусматривает: • отделку квартиры экологически чистыми материалами; • включение во внутреннее пространство квартиры элементов природной среды. Следующий структурный элемент понятия элитного жилища и, соответственно, его характеристика — социальная безопасность. Она, в свою очередь, на уровне города включает: • гарантии социальной безопасности горожан (муниципальные службы охраны, правопорядка, освещения и т. д.). Безопасность на уровне жилой группы включает: • гарантии социальной безопасности районного уровня (обособленность и закрытость территории, вневедомственная охрана). Безопасность на уровне жилого дома включает: • гарантии социальной безопасности на уровне отдельно взятого жилого дома (системы автоматического пожаротушения, сигнализации и связи, охрана каждого подъезда — консьерж, домофон, камеры видеонаблюдения и т. д.). Наконец, безопасность на уровне квартиры включает: • гарантии социальной безопасности на уровне отдельно взятой жилой ячейки (непросматриваемость, видеонаблюдение, охранная сигнализация и т. д.). Далее следует такой показатель элитности городского жилища, как комфорт-ность. Этот комплексный показатель раскладывается на свою подсистему характеристик, объединяющую такие составляющие, как функциональный, эстетический и физиологический комфорт, опять же рассматриваемый нами на всех вышеуказанных уровнях. На уровне города мы выделяем следующие разновидности комфорта в понятии элитного жилья: • функциональный (возможность выбора вида, времени, места и формы элитного избирательного обслуживания с учетом транспортной доступности) — рестораны, закрытые клубы, театры, бутики, частные клиники, детские сады, школы и т. д.; • эстетический (визуально комфортные характеристики городской среды) — состояние территории города, обеспечиваемое нормальной работой коммунальных служб; • физиологический (защита от неблагоприятных воздействий природной среды и соблюдение санитарно-гигиенических требований на уровне города) — остекленные галереи, пассажи, крытые переходы, общественные уборные и т. д.); На уровне жилой группы выделяются следующие разновидности комфорта: • функциональный (возможность выбора вида, времени, места и формы элитного массового обслуживания с учетом транспортной и пешеходной доступности) — спортивные, развлекательные, оздоровительные, торговые, воспитательно-образовательные функции, подземные гаражи и автостоянки, независимые эксплуатационные службы; • эстетический (визуально комфортные характеристики застройки на уровне жилой группы) — наличие в застройке озеленения (в виде скверов, бульваров, аллей) и водных поверхностей, повышенный уровень благоустройства; • физиологический (компенсация неблагоприятных природных и антропогенных факторов на уровне жилой группы) — инсоляция и ветрозащита территории, крытые рекреационные зоны и т. д. На уровне жилого дома нами выделяются следующие разновидности комфорта: • функциональный (современный уровень инженерного оборудования здания и внутридомового общественного обслуживания) — цифровая телефонизация, автономное тепло- и энергоснабжение и сбережение, включая поквартирный учет расхода воды и электроэнергии, скоростные лифты, спутниковая связь, стол заказов, спортивные и тренажерные залы, косметические салоны и т. д.; • эстетический (индивидуальность образных и объемнопланировочных характеристик жилого дома) — применение новых архитектурно-конструктивных систем, включая фасадные, высокое качество строительства, наличие развитых межквартирных коммуникаций в виде холлов, зимних садов, буферных зон и т. д.; • физиологический (соблюдение оптимальных санитарногигиенических параметров жилого здания) — температурный, световой, влажностный и шумовой режимы функционирования здания. Наконец, на уровне квартиры нами также выделяются следующие разновидности комфорта: • функциональный (соответствие функционально-планировочной структуры жилой ячейки образу жизни семьи) — набор помещений для реализации главных и второстепенных функциональных процессов, включая зоны прислуги, гувернантки и т. д.; • эстетический (индивидуальность планировочной организации и интерьерных характеристик жилой ячейки) — дизайн, стиль, декор квартиры; • физиологический (индивидуализация санитарно-гигиенических параметров микроклимата жилой ячейки) — системы климат-контроля в каждой квартире. Завершающий в нашей системе показатель элитности городского многоэтажного многоквартирного жилища обеспечивает престижность проживания в квартире с учетом ее структурирования по тем же четырем уровням. Подсистема этого показателя также состоит из нескольких составляющих, определяющих пространственный и социальный престиж. Престижность элитного жилья на уровне города заключается, на наш взгляд, в следующих составляющих: • пространственный престиж (месторасположение) — связь с историческим центром; • социальный престиж (значимость города) — столичность, историчность, центральность. Престижность элитного жилья на уровне жилой группы заключается в следующем: • пространственный престиж (наличие исторической застройки) — уникальность архитектурного решения; • социальный престиж (престижное окружение) — избирательность и индивидуальность общественного обслуживания. Престижность элитного жилья на уровне отдельно взятого дома заключается в следующем: • пространственный престиж (значимость архитектурной формы объекта и окружающей среды, включая природную) — приспособление памятника архитектуры, ориентация на визуально привлекательные объекты застройки и среды; • социальный престиж (престижное соседство) — тождественность статусных характеристик семей. Наконец, престижность элитного жилища на уровне жилой ячейки, или квартиры, заключается в следующих составляющих: • пространственный престиж (значимость архитектурной формы интерьера и окружающей среды, включая природную) — воссоздание исторических или стилистически выдержанных интерьеров, вид из окна; • социальный престиж (соблюдение или нарушение норм сооб­щества) — следование моде, наличие прислуги, уровень оснащенности бытовой техникой и т. д. Обеспечение всех вышеуказанных характеристик, при которых жилище становится элитным, возможно как с использованием особенных градостроительных и объемнопланировочных решений, так и специальных конструктивно-технических средств. Проявляться они должны, соответственно, начиная с уровня разработки генерального плана жилого комплекса и заканчивая спецификой планировочных, объемных и конструктивных особенностей и новаций его воплощения, вплоть до уникальности образных и архитектурно-художественных характеристик каждого жилого дома, входящего в его состав. На чем хотелось бы заострить внимание читателей журнала в контексте обсуждаемой проблематики — это на давно назревшей необходимости профессионального и нового содержательного наполнения расхожего журналистского и потребительского штампа — понятия «элитное жилище» и перехода на оригинальные методы и методики его проектирования и строительства.