Комплексное инвестиционно-привлекательное благоустройство

Забота о состоянии городской среды может быть не менее рентабельной, чем вложения в строительство жилья и в коммерческую недвижимость. Сейчас этот бизнес находится в начальной стадии развития, но к нему уже проявляют интерес некоторые прогрессивно мыслящие застройщики. Озелененные территории представляют собой колоссальный инвестиционный ресурс. В процессе проектирования системы благоустройства территорий во главу угла, наш взгляд, должно быть поставлено создание устойчивой системы городского ландшафта.

�нвесторам в жилищной сфере это уже приносит доход, вернее не это, а формирование представления горожан о комфортном городе. Например, при рекламе жилых домов покупателю предлагаются не просто метры, а объект, фоном к которому служит живописный пейзаж, вид из окна на зеленые массивы, берег реки и т. д. Такая практика действительно приносит доход, поскольку позволяет существенно повысить стоимость недвижимости.

Однако если посмотреть на зеленый массив не из окна будущей квартиры, а изнутри, взору предстанут замусоренные территории, поврежденные людьми и временем деревья, иногда городки бомжей. То, что предлагается в качестве райской зелени, на самом деле таковой пока не является, поскольку денег в бюджете на содержание этих территорий недостаточно, продуманной и экологически обоснованной политики их развития нет.

Зеленые массивы являются как бы закрытой территорией, потому что формально они охраняются, а фактически - закрыты для горожан и не выполняют своей главной функции - удовлетворение рекреационных потребностей жителей. В настоящее время порядка 24-26% территории Москвы приходится, например, на объекты так называемого природного комплекса. В перспективе эта величина дорастет до 30%. К природному комплексу относятся земли, которые заняты преимущественно зелеными насаждениями, водными объектами. С этими территориями необходимо работать, чтобы их состояние соответствовало интересам города. В настоящее время на большинстве городских природных территорий введен жесткий природоохранный режим, фактически эти земли превращаются в бесхозные и не используются в интересах города. Между тем земли природного комплекса - это такой же капитал, как и другие городские земли, его можно и нужно развивать на экономической основе с целью обеспечения потребностей горожан в благоустроенных местах отдыха, формирования культурного, эстетически привлекательного ландшафта.

Вместо сугубо охранительной политики необходимо заняться развитием этих земель, и это распространено в мировой практике. Например, в Брюсселе на каждой экологически ценной площадке есть некий объект, привлекательный для инвестирования, своего рода гвоздь, на котором все висит - ландшафтный центр у берега, красиво организованный подход к воде, спортивный клуб, центр детского образования или творчества, гостиница. Нет ни одного покрытого зеленью пространства, которое бы не поддерживалось за счет деятельности определенного инвестора, который заинтересован в том, чтобы окружение его объекта было экологически благоприятным.

Благоустройство является равноправной составляющей любого проекта строительства наряду с архитектурными, инженерными и технологическими разделами, т.к. именно в ходе благоустройства и формируется облик городской среды. Однако, как правило, благоустройство превращается в обязательное обременение для заказчика-инвестора, который рассматривает его в первую очередь как не приносящий дохода фактор, повышающий стоимость квадратного метра жилья, редко как один из элементов, определяющих облик жилого района.
� мы не выдумываем ничего нового, мы хотим просто развернуть инвестиционные потоки и на зеленые территории городов. �нвестору нужны объекты для вложений в экологически дружественную деятельность - пусть зарабатывает, но при этом он же и прочистит русло реки, уберет мусор, посадит молодые здоровые деревья. Охраняться и защищаться от активного вторжения должны только ядра городских экосистем, за остальными территориями нужен прежде всего уход, причем индивидуально предусмотренный и основанный на экономическом расчете.

Экологический проект строится именно на том, что природа в городе, когда она облагорожена и поддерживается в хорошем состоянии, не нарушена, может приносить дополнительный доход. Что-то, например, можно более выгодно продать на фоне привлекательного природного ландшафта. В настоящее время появляются даже такие затратные инициативы, как рекультивация свалок в долинах рек с созданием спортивных центров на реабилитированных участках.

Благоустройство территории является обязательной частью проекта, но, как правило, проводимые мероприятия оказываются недостаточными для создания комфортной и эстетически привлекательной городской среды. Например, сейчас в Москве активно строится район Куркино, о котором принято говорить, что это - комплексно проектируемый район, который должен служить неким прообразом города будущего. Пока из-за недостатка средств, в рамках разрешенных затрат по действующим нормативам, уровень благоустройства района не соответствует современным представлениям о комфортной городской среде. Озеленение проведено лишь местами, растительность не ухожена. Кроме того, в условиях ограниченности городского бюджета и ориентированности его практически только на обеспечение социально гарантированного минимума объекты комплексного благоустройства очень быстро теряют свои потребительские свойства и качество, заданное при их проектировании и строительстве. Между тем в новых домах будут жить люди, у которых есть потребность где-то проводить свободное время и желание ощущать, что они живут в красивом городе. �м надо куда-то пойти посидеть на воздухе, вступить в клуб, получить за пару месяцев до начала дачного сезона свежую информацию о том, какие цветы лучше в этом году посадить. �менно на этом и можно зарабатывать.

Отдельно стоит сказать об оздоровлении малых водоемов. Мы должны дать людям возможность почувствовать вкус к водному благоустройству. Любой водный объект чрезвычайно притягателен. Возможности организации рекреационного пространства и бизнеса при наличии этого пространства значительно расширяются. � заниматься водоемами можно и нужно не за деньги города, потому что город один не сможет их эффективно эксплуатировать. У нас есть стартовый проект такого рода - пруд на улице Рокотова, напротив супермаркета "Седьмой континент", - там мы предполагаем создать садовый центр для жителей Ясенево.

В Москве благоустройство в зимний период и межсезонье для горожан даже актуальнее, чем в летний. В нашем городе практически полгода все покрыто снегом и говорить об озеленении не приходится. Но и снег может давать доход. Например, водоем, являющийся летом объектом, придающим дополнительную живописность ландшафту и улучшающим микроклимат, зимой можно использовать как каток. При этом и горячий кофе, если его подать в нужное время и в нужном месте, может принести прибыль. На самом деле, многие проекты, которые на первый взгляд кажутся миниатюрными, способны привлекать серьезные финансовые потоки.

Это фактически самостоятельная концепция развития территорий, которую мы разработали и предлагаем. Она подразумевает не только благоустройство и организацию пейзажа пруда, но и его длительное сохранение в воссозданном состоянии. Это и экологично, и рентабельно, в том числе для городского бюджета. Проекты, направленные на реабилитацию природных территорий, могут быть достаточно рентабельны. Для обеспечения успеха этих идей предстоит проделать огромную работу по созданию городским правительством системы экологических сервитутов как для уже освоенных, так и для еще ждущих своего часа территорий. Тема эта для Москвы совершенно новая.

Но для природных территорий большое будущее может быть обеспечено только при принятии новой политики, основанной на эколого-экономическом расчете системы эксплуатации территорий и землепользования.

Экономическая состоятельность системы эксплуатации может и должна быть основана на том, что указанные территории должны обеспечивать востребованные в городе функции досуга.

Для получения средств на поддержание благоустроенных территорий в пределах жилой застройки можно осуществлять самые разнообразные виды деятельности в рекреационно-досуговой сфере. Это и детские кружки, клубы и секции для детей различного возраста. Основной их задачей является дополнительное образование как для подготовки в школу детей дошкольного возраста, так и для развития и обучения детей школьного возраста. Лидирующие позиции занимают кружки английского языка, которые могут быть представлены как специализированными школами с различными методиками обучения, так и просто групповыми занятиями с преподавателями. Вторыми по значимости и популярности являются компьютерные кружки и курсы. Детские компьютерные кружки основываются на предварительном, поверхностном изучении (азов) компьютеров, а для детей старшего школьного возраста - на программировании. Кроме того, возможная форма коммерческой организации досуга - интернет-кафе, развиваемые во всем мире. При них могут существовать и курсы для начинающих пользователей, и клубы по интересам. На границе культурного досуга и образования стоят такие виды кружков, как рисования и музыки. �х расположение всегда желательно возле дома. Кружки рисования, изостудии, студии прикладного искусства и дизайна могут формироваться из различного возрастного состава жителей, основываясь на их последующем культурном развитии, "постановки руки", знакомства с историей искусств, развития в них чувства вкуса, гармонии и дизайнерских качеств.

Перечисленные виды досуга могут быть развиты в нежилых помещениях застройки микрорайонов на условиях договоров аренды. Сюда можно включать необходимые отчисления на благоустройство территории, стилевое оформление прифасадной части.

Анализ ориентировочных расценок на популярные в настоящее время виды досуга, который можно организовать как на открытом воздухе, так и в нежилых помещениях первых этажей зданий свидетельствует о том, что в случае их развития возможно окупить планируемые расходы.

Кроме того, значительные прибыли могут быть извлечены и при сопутствующей торговой деятельности на территориях - продаже напитков, игрушек, цветов в соответствующих зонах около спортивных сооружений, размещении детских аттракционов, создании общественных центров. По данным социологического опроса, проведенного Агенством "Росбизнесконсалтинг" в феврале 2003 г., каждый десятый заработанный рубль жители в возрасте до 35 лет тратят на покупку игрушек, каждую вторую бутылку безалкогольного напитка покупают непосредственно в местах отдыха. Приведенные цифры свидетельствуют об огромном потребительском спросе на товары, которые можно реализовывать на свободных от застройки озелененных территориях, если привлекать на них посетителей.

Кроме решения прямых экономических задач системное комплексное благоустройство досуговой инфраструктуры города может обеспечить:
 -  создание новых рабочих мест;
 -  создание источников финансирования для поддержания требуемого состояния РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёС… незастроенных озелененных территорий, обеспечивающих комфортную РіРѕСЂРѕРґСЃРєСѓСЋ среду;
 -  дополнительные поступления денежных средств РІ РіРѕСЂРѕРґСЃРєРѕР№ бюджет РІ РІРёРґРµ налогов;
 -  улучшение экологической обстановки (уменьшения площади территорий РїРѕРґ свалками, формирование РіРѕСЂРѕРґСЃРєРѕР№ среды экологическими методами);
 -  культурное Рё физическое развитие молодежи;
 -  удовлетворение потребностей РІ отдыхе;
 -  уменьшение криминогенной напряженности РІ РіРѕСЂРѕРґРµ;
 -  повышение экономической Рё социальной эффективности землепользования;
 -  создание мотивации Сѓ жителей Рє улучшению жизни Р·Р° счет расширения рынка услуг (экономическо-психологическая теория - "Хочешь тратить, нужно зарабатывать").
 
Для экономически состоятельного развития территорий необходимо создать механизм стратегического планирования, вектор ответственности которого был бы направлен на экономически доходное развитие отдельных городских территорий с учетом их экологических, ландшафтных, градостроительных особенностей и вместе с тем основанном на системном подходе к развитию городской среды в целом. В качестве территориальных единиц доходной деятельности выступают места, способные к самодостаточному, экономически состоятельному развитию. Они определяются на основе их комплексной (системной) внутриресурсной обеспеченности и общегородских приоритетов. Границы "доходных мест" развития города имеют сугубо территориальную, исторически сложившуюся предопределенность и не всегда совпадают с административными границами.

Помимо финансового обеспечения очень важно создание эффективной системы управления, позволяющей организовать работу с инвесторами таким образом, чтобы обеспечить защиту их интересов и повысить заинтересованность в благоустройстве и развитии территорий. Данная система должна предусматривать такие механизмы, как:
 -  разработку РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёС… целевых программ развития территорий, регулируемого правилами инвестиционного поведения, Р° РЅРµ только определяемого конкретными объектами строительства;
 -  выбор РІ качестве инструмента развития территории понятия доходности, предполагающего четыре основных компонента - социальные цели, план развития территории (инвестиционная концепция), система управления территорией, система правовых отношений Рё регламентов, определяющих правила ведения хозяйственной деятельности;
 -  смещение акцентов СЃ ресурсоемких Рё неокупаемых РЅР° интеллектуальноемкие, социально востребованные Рё экономически рентабельные РІРёРґС‹ деятельности РЅР° территориях;
 -  модернизацию работы СЃ инвесторами: должны быть созданы системы гарантий инвестиций РІ деятельность, имеющую длительный СЃСЂРѕРє окупаемости (более 5 лет), системы работы РіРѕСЂРѕРґР° СЃ инвесторами РїРѕ "серийным контрактам", налажено стимулирование участия инвесторов РІ перевооружении подрядных организаций РЅР° лизинговой РѕСЃРЅРѕРІРµ, введены РІ повседневную практику развития территорий РіРѕСЂРѕРґР° концессии.
 
Разработаны системы льгот, предусматривающих зачет в системе платежей для расходования средств на реабилитацию территории (рекультивацию свалок, мелиорацию подтопленных территорий, территорий ранее занятых сторонними пользователями - под гаражи, огороды и т. д.).

Разработаны экономические механизмы с закреплением их правовыми документами, обеспечивающие возможность целевого финансирования.

Разработаны системы экономических удельных обременений - платежей от хозяйствующих субъектов, обеспечивающих поддержание требуемого качества городского ландшафта на территориях, не входящих в непосредственные границы хозяйствующего субъекта.

Должно пройти перераспределение ответственности между органами власти и хозяйствующими субъектами с целью повышения у последних внутренней мотивации к сбалансированному долгосрочно-доходному развитию территории как основе их экономической деятельности.

Важно осуществить переход от тематического к территориальному планированию и управлению в области формирования городской среды.